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本帖最后由 喜欢单身 于 2010-12-1 23:32 编辑
从4.12到9.29新政，2010年的两轮房地产调控，一次比一次严厉。可以说，政府用了十八般兵器都用遍了，房价依然坚挺，原本松动的房价，最近又翘起来了，不少地方成交量和价格又开始坚挺起来。
为什么房价这么坚挺，决定房价的因素很多，但主要的还是以下三条：第一，成本，买地缴税建造以及出售的各种费用，甚至还有一些灰色的支出，此外，作为购房者来说，则要考虑购房的成本。正常情况下，开发商的成本影响供给，购房者的成本影响需求。第二，供求状况，供给超过需求，价格自然下降；供给不能满足需求，价格自然上升。供求关系决定价格涨跌。第三，商品房投资和居住功能的双重性导致的投机需求。住宅在一定程度上成为投资品，超越了居住的功能，变成了用来规避通胀风险和资产增值保值的工具。
在诸多的因素中，供需平衡关系是最核心的问题，很多人举出了房地产金融属性，来否认房地产市场的市场属性，其实，无论预期还是风险，最终不还是落在未来的供需关系上吗，实质上还是一样的。可以说，金融属性不但没有改变房地产的商品属性，反而更加体现了房地产的商品属性，违背的市场一定要纠错。预期错了，事后市场一定会纠错，在现实中表现最明显的就是报复性反弹，以摧枯拉朽之势的纠错，报复性大反弹。
也有很多人列出开发商的成本，希望以此证明开发商的暴利，说明房价有很大的降价空间。这种做法对于降低房价其实是毫无关系的。市场经济条件下，商品的价格并不单纯由制造成本来决定，而是由供求关系决定。按照什么价格销售商品，是生产者根据市场的情况决定的，他可以任意定价，但是，不管如何定价，他都要受到市场规律的限制，这个限制就是，企业是不是能够承受，股东是不是接受，市场是不是认可。很多外资刚开始进入中国市场的时候，就采取战略性低价以获得市场份额，打击竞争对手，谋求长期的盈利。也就是说，成本对生产商定价的时候有影响，但是并不能决定生产商的售价。售价可以高于成本价，也可以低于成本价。生产商的价格只要市场接受，那他就没有任何改变的必要，指责生产者谋取暴利的说法最多只是一种道德的谴责。这种指责如果只是发泄一下心中的怨气无可厚非，但是期望通过这样的指责来实现价格的下降则肯定是缘木求鱼，甚至这种指责本身与市场经济就是格格不入的。在中国的房地产市场上，这样的指责从来就没有发挥过作用。
中国现阶段房地产的强劲需求是历史阶段的必然现象，这个时候人为地压低房价，只能是增加有效需求，在中国这种供需严重失衡的背景下，压低价格不是治本之策，也很难真正压低房价，2010年前每次房地产政策出台后房价报复性上涨就是明证。人为压低价格，市场会自己纠错，迅猛反弹。很多投机客都愿意国家压低价格，再做一轮差价。这些都是人为打压的负效应。
供给短缺市场，房价上涨是市场特点决定的；供需平衡或者僵持阶段，房价温和上涨是供需多样化决定的；今后随着调结构的进程，房价涨跌的关键就要看结构变化。结构性供给引发结构性需求的变化进而引发房价“下跌”不可怕，最让人恐慌的是中低端房屋供给短缺，引发的房价暴涨行情。
这里必须要说明，人民币升值与国际热钱都“爱”人民币资产，对于国内上述三因素有着强烈的影响。第一，人民币升值其实是增加了造房成本，而且提升了房产的价值。如此，从成本上推高了房价。很多热钱进中国来，无论他们的目的多么冠冕堂皇，都是冲着房地产来的。一方面可以获得价差，又可以获得汇差，投资大美事谁不愿意干呢（这里仅仅指热钱的目的，他们的政府意在打压中国制造）？第二，由于外资的狂热需求，本来就粥少僧多的中国房地产市场，更加失衡。第三，热钱最喜欢追逐暴利，中国的房地产恰恰满足他们的这一特点，因此，外资热钱的进入，实质上加速了中国房地产市场的投机化程度，并带领中国没事干的实业资本游资化，和获得信贷不去干实事的信贷资本热钱化，进而增加了房地产的投机属性。
归根结底，供给少于需求，是当前房地产的核心问题。我们认为，可以从两个方面来增加供给。
第一，加快廉租房、经济适用房建设。政府最重要职责是搞好廉租房，把住有所居作为“民心工程”看待，当成一项维护社会稳定的政治任务落实，确保低收入群体、困难群体、零就业家庭有基本的居住条件，让那些买不起房或者进城打工的农民租得起房，住得上房。在城镇规划过程中，一定要对安居房（包括廉租房、经济适用房）做出长期明确的具体规划，避免安居工程建设悬空。在安居工程土地出让时，要确定最低价和最高价，既不能让承包商从中牟取暴利，也要让承包商有利可图。
第二，增加住宅用地供给。各级政府一定要优先保证廉租房、经济适用房用地，可以探索农村集体土地流转制度改革，允许其直接进入市场，实现城乡地权平等。
通过对供给和需求两个方向同时着力，就可以真正改变供求关系，改变供求严重失衡的状态，自然，过高的房价将很快降下来，人们群众的利益也能得到保障（老百姓、学者都应当事实求是，回归集体理性）。当然，这里需要说明的是，增加供给只是最核心的因素，还有很多因素比如说当前房地产的扭曲环境、垄断土地供应、不断增加的税赋、保值资本没有渠道投资、产业资本没有正事情干、还有那个雷人的刚性需求等等，都是高房价难以平抑的原因，这些都需要改变的。 |
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发表于 2010-12-1 23:28:33
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