限购扩展到三四线城市是必然

恋雨的味道

限购扩展到三四线城市是必然 ■姜炜 2011-6-13     前几日，有媒体报道限购政策有扩展至三四线城市的可能性，在笔者看来，这种状况的出现是一种必然。而这种必然性是基于多重因素综合作用的结果。         首先，限购政策的推出，本身就是基于当前中国城市化发展进程与水平的现状而采取的不得已举措。由于中国城市化发展水平在不同区域、不同城市之间存在巨大差异，甚至一二线城市之间尚存在多年难以弥合的差距，至于三四线城市与一线城市则可谓天壤之别。这种巨大的差别导致了大量的资源性购房需求的产生，特别是针对医疗、教育、商务和消费等资源需求产生的购买需求在一线城市与部分二线城市极为明显。此外，基于城市化水平严重失衡的现实，城市化进程在近年来保持高速发展。本次人口普查结果显示，北京三分之一常住人口为外来人口，而近年来新增人口中三分之二是外来人口。外来人口高速增长是城市化进程的一种直接体现，但我们的城市，从规划、资源配置、住房建设等方面基本上没有做好准备工作，可以说是“准备了一桌宴席，但来了两桌客人”，自然会出现严重的供需矛盾。这种矛盾，在一线城市尤其明显，而从一个区域而言，中心城市与其他城镇之间差异同样明显。由此推断，限购政策也必然伴随城市化进程持续与蔓延。     其次，限购政策与货币流动性现状存在相悖之处。国内货币供应总量偏高是不争的事实，俗话说就是“钱多”，加上投资渠道匮乏，把资金投放到房地产开发或者持有不动产，仍是当前比较明显具备保值能力、风险不大的投资品种。因此，也才有了大量所谓“投资、投机性住房购买需求”，引发了限购的政策反馈。而“钱多”的现状，虽然银行银根不断抽紧，但因民间资本的总量、产业资本的存量，结合相关投资渠道不畅的现实，近期难以扭转。因此，限购政策加入到堵住资本流入房地产的闸门群体之中，顺理成章。钱进不了一二线城市，还会流到三四线城市，所以闸门也需要跟进到三四线城市。     再次，中国房地产的发展模式，无论在地方政府层面，房地产开发企业层面，还是中国老百姓的消费观层面，都不是一个调控政策可以立刻转变的。对于政府发展观的转变，本文不便评述，但对于房地产开发企业而言，笔者自认为有些了解。绝大多数一直以住宅为主要产品的开发企业，你让它一下子转型，进入其他产品领域，企业的人才、知识、资源储备都成了短板，冲进去也可能是个死。而且传统的住宅开发模式，牵连着企业的现金流、融资模式，也不是一句“转型”就转得过去的。所以我们看到，绝大多数住宅开发企业，甚至部分已经转型、加大商业地产等专业地产开发比例的企业，也依然将最大的业务比重摆在住宅上面，纷纷进入了三四线城市。这些企业在大中型城市都可以翻云覆雨，到了中小城市自然动静小不了。因此，政策跟进企业步伐进入三四线城市，也就成了一种必然。     综上可知，限购政策从它第一天面世之时，就注定了存在扩展至更广泛区域的可能。特别是当前国土部开始对三四线城市的土地异常交易有所关注，相信限购政策进入三四线城市是大概率事件，但由此可能导致限购政策走到一个尴尬的境地，毕竟行政手段代替不了市场化。

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