三四线力撑，谈房企“总体成交量下滑”仍尚早

浦东小孩

根据CRIC企业研发中心对15家典型企业1-4月份销售业绩的统计，有11家企业销售面积较去年同期呈现增长，其中万科、恒大和龙湖同比增幅更是达90%以上，不禁让人心生疑惑，眼看着政策一波接着一波，而企业销售量却不降反升，当然其中会有上市公司通过会计手段对企业业绩做出调整的成分，但如此大范围的出现增长依然能说明其实当前的房地产市场、尤其从成交量来看并没有外界所想象的那么低迷。

那么，究竟为何现实和预想会出现如此大的反差，事实上，在笔者看来其中根源在于大多数人依然习惯性地将一二线重点城市等同于全国房地产市场，而这样的观点放在前几年的确没有问题，但在当前的2011年，情况已完全不同。

当前我国房地产住宅市场正处于一个由局部热点向全面铺开的转型期，在过去的十年里，房地产市场的发展主要集中在30余个一二线重点城市，但是事实上我国幅员辽阔，加上城镇化进程的不断推进，实际和潜在的城市数量极其庞大，在那30余个直辖市、省会、计划单列市之后，我国还有多达286个地级市、600余个县级市、2000余个县城一级的地区，这些未来的重点城市随着其经济不断发展及当地居民财富逐渐积累，房地产市场的需求正陆续被开发出来，而这样的趋势在近两年以来表现得已非常突出。

如果我们回过头去看2010年，其实已经有相当一部分地级市的市场容量出现了显著增长，甚至部分城市全年成交量已逼近或超越同区域的一二线城市。2010年全国商品住宅销售面积冲到了9.31亿平方米的历史新高，值得注意的是这是在全年多达三轮政策调控的背景下完成的，而如果从城市细分来看，35个一、二线城市成交占比却是降到了38.5%的历史新低；从中得出的结论不言而寓，去年在房地产市场遭遇政府严厉调控的情况下，全国整体成交体量不降反升毫无疑问是得益于三四线城市的崛起。

反观今年2011年，这样的趋势必然会继续保持，而由于调控政策对一二线城市的压制进一步增强，造成重点城市中的投资需求向三四线城市转移的倾向比去年更加强烈，根据这样的前提我们不妨来做一个大胆的假设。以目前对楼市影响最大的限购政策为基础，35个一二线城市中有23个城市执行全面限购，有12个城市执行相对宽松的限购令（或区域限购、或仅对新房限购等），加上不在限购令范围内的三四线城市，我们可以简单将全国所有城市分成以上三类。

接下来，结合今年1-4月份前两类城市市场的平均走势来看，我们可以假定23个全面限购城市2011年全年成交量比去年下跌30%，12个宽松限购城市下跌10%，而三四线城市由于不受政策影响以及消化掉一部分从重点城市中溢出的购房需求，假定其成交量较去年上涨10%（事实上这已经是比较保守的预估），那么根据去年三类城市分别在全国9.31亿平方米总成交量中的所占份额做简单的计算，2011年全年全国商品住宅成交量将在9.21亿平方米左右，从总量上看与去年基本持平。

另外，如果我们回过头去对这一整套推导过程进行复盘，如果那23个处于最顶端的城市最终的跌幅小于30%，或者数量众多的三四线城市成交涨幅高于10%，事实上这都是完全有可能也有基础实现总量持平甚至有上扬的情况。

附表：2011年1-4月份典型企业销售面积汇总（万平方米，%）

企业名称	2011年1-4月销售量	2010年1-4月销售量	销售量同比
万科集团	371.60	187.40	98%
恒大地产	373.10	190.00	97%
龙湖地产	94.15	48.98	92%
中国海外	181.90	139.00	31%
复地集团	33.50	33.50	28%
雅居乐	93.00	73.00	27%
碧桂园	187.00	148.00	26%
保利地产	181.58	151.25	20%
绿地集团	192.00	192.00	19%
金地集团	39.50	33.77	17%
远洋地产	32.87	32.23	2%
华润置地	56.93	62.30	-9%
金辉集团	32.81	38.03	-14%
绿城中国	56.00	81.00	-31%
富力地产	53.46	80.47	-34%

数据来源：CRIC