外省和尚好念经：房企扩容三四线城市

浦东小孩

赢——外来房企的本地化谋略

从目前来看，为适应全国性大规模扩张，不少全国性房地产开发企业将在某一区域获得成功的产品通过标准化之后复制到新拓展区域的做法，以加快开发节奏，降低成本。尽管如此，开发企业也应理性选择战略布局，不要盲目贪大贪多，高估市场购买力。

合作开发规避初期风险

房地产开发具有一定的地域性特征，而仅凭借品牌战略和产品改良是不够的，在此前提下，越多越多的外来房地产开发企业走上与本地企业的“合作”之路。

做足本地化功课很重要

对比占尽先机、坐享地利的本土开发商，外来开发企业在政府社交、市场购买力以及区域规划和定价策略上都稍显薄弱。在此前提下，企业应充分维持好与地方政府的关系，并充分了解本土本土化的运作方式。

或借道保障房谋求扩张

在房地产调控预期加深、银根收缩的背景下，参与保障房建设已然成为大势所趋。尤其是对参建三四线城市保障房的企业而言，一方面，可以迅速与当地政府建立合作，获得成本更为低廉且大面积的土地及其他多重优惠，而在另外一方面，在房地产调控预期加深、银根收缩的前提下，三、四线城市凭借较低的资金成本和庞大的市场需求，其盈利机会早已得到凸显。

理性布局避免盲目贪大

从目前来看，为全国性大规模扩张，不少全国性房地产开发企业采用在某一区域获得成功的产品通过标准化之后复制到新拓展区域的做法，以加快开发节奏，降低成本。

融——当地客户与文化的协同

三、四线城市购房者对于住宅有着一些不同于一、二线城市购房者的想法，他们所表现出来的购房需求，亦是值得深究的。本文即根据中房信集团多年跟踪三、四线城市购房者，来描绘三、四线城市不同的购房需求。

购房者承受能力相对更强

从本质上来看，购房者的需求其实大同小异，他们或寻觅实惠的住房，或追求奢华的享受，无论何种，均是为了满足自身意识而做出的行为；从本质上来看，一、二线城市购房者和三、四线城市购房者亦区别不大，中低端购房者偏好实用性，高端购房者偏好舒适性。我们发现三、四线城市购房者能接受接近城市均价的住宅，承受度好于一、二线城市，同时对于户型、面积等方面，均偏好大户型和大面积段产品，相对而言，一、二线城市购房者在高房价的影响下，价格承受力低，产品方面亦偏向于小户型产品，以降低高昂的总价。

城市内房价接受度相对略高

调研结果显示，三、四线购房者对于房价的承受度均较低，考虑到三、四线城市和一、二线城市之间住宅均价的差异，我们在此引入一个“价均比”的概念，即用购房者所偏好的单价比上城市的均价，以此来衡量购房者所偏好的单价，相对于城市均价来说处于哪一位置。从价均比来看，三、四线城市购房者意向价与均价的比值高于一、二线城市的同一数值，表现出三、四线城市购房者，对于自己城市内的房价接受程度相对略高。

近五成购房者喜好三房

在房型方面，一、二线城市购房者偏好二房最多，接近半数达48.57%，而三、四线方面则对三房更为青睐，偏好度达48.44%。造成如此差异的原因，我们认为在于一、二线城市房屋价格与三、四线城市之间的落差。

超六成购房者青睐大面积段

三四线城市购房者面积偏好与房型偏好呈现一致趋势，由于三、四线城市房价相对较低，购房者接受能力相对较强，当地购房者对于宽敞的90-120平米面积段较为关注；而一、二线城市来看，由于高房价的影响，总体更青睐低面积段住宅。

三、四线城市购房者，看似购买力有限，但是由于所在城市的房屋单价较低，购房者所能承受的单价相对于城市均价来说已非常接近，其对大户型、大面积段产品的青睐度高，也表现出了三、四线城市购房者的消费潜力是巨大的。

评论观点来源：CRIC（中国）