【cric】商住市场显机会 企业可上调预期

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近期商业地产的热销现象，与住宅市场的冷清形成了鲜明的对比。笔者认为在这种差异性的背后，存在着三方面的原因：

第一、住宅市场限购的挤出效应。

新一轮楼市调控后，住宅市场购房政策全面收紧，限购令升级，而在贷款方面，住宅置业的首付成数和利率大幅提高，而商业市场则保持了原来的“不限购，不限贷”政策。从另一方面来看，与楼市调控行政手段的“令行禁止”不同，货币政策的变化则是循序渐进的，尽管央行已经进行了多次的上调准备金率和加息操作，但从短期看市场上的流动性依然过剩，资金需要保值增值的需求还在。这种大背景下，原本准备投资于住宅市场的资金，由于限购令的封堵效应，只能进入到商业地产领域。这是商业地产在近期热销的触发性因素。

第二、与住宅相比，当前的商业地产地段更好，配套更加成熟。

在经过连年的高速发展后，重点城市的住宅开发已经进入到“远郊开发”，甚至“异城开发”的模式，通过轨道交通的远期规划方案，住宅开发已经延伸至了城市边缘地带。这些地方的住宅项目，配套都要冠以“未来”的前缀，而眼前几乎什么都没有。而反观当前的商业地产，大多位于较为繁华的地段，配套相对成熟，交通条件也比较便利。楼市调控迫使置业者重新审视物业的风险与回报，与具备远景规划的住宅相比，成熟地段的商业物业性价比更高，风险也更小，更容易受到置业者的选择。

第三、小户型，低总价，置业门槛低。

自09年以来，由于低首付和投资需求的旺盛，住宅市场户型发展出现明显的大型化趋势，“70/90”政策形同虚设，加上房价快速上涨，购房置业的门槛大幅提高，大批青年人群处于置业的边缘。在投资投机需求旺盛的市场下，这部分人群的需求显得微不足道，但随着调控后投资、投机需求的退却，居住需求重新占据市场的主导地位，小户型、低总价产品的优势开始显露出来。而当前的SOHO、LOFT等商业物业产品，在户型设计上以40-50平米的迷你户型为主，加以特色的精装修，与住宅产品相比，具备明显的总价优势，较好的迎合了青年置业者的需求。

这里特别提示将要转向商业地产的企业，国内住宅市场的限购确为商业市场增添了一把火。但就目前国内商业市场来看，特别是初入商业领域的企业，选择快速销售型的商业项目为上策、不建议进入大规模的进入保有领域。此外，目前处于销售阶段的商业项目，大可随行就市适当上调价格预期。

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