限购令房产税等收紧共出击 大户型节前热闹节后遇冷

枫源房产

　　新政落地，曾风光无限的大户型市场也骤然降温。目前，限购政策把第三套置业需求以及绝大多数投资者的置业大门关闭，首次置业需求重掌市场主导地位。这直接导致了大户型及高档房源购买需求的急剧减少。受此影响，部分大户型房东心态松动，已作出5%的降价幅度。相关人士分析认为，“限购令”导致不少房东惜售，绝对供应量有所减少。即便存在部分“跳水”大户型房源，但因对应购买需求匮乏，未来大户型市场走向不容乐观。
　　★高档房、大户型
　　从多人抢一套房到无人问津
　　春节期间至今，随着新政心理效应的逐步释放，房产中介的咨询量和看房量也开始缓慢上升，但曾在去年第四季度被争相抢购的大户型、高档二手房却处于无人问津的境地。
　　根据中原地产门店统计结果，在普陀、宝山等自住区域，从正月初三开始，门店客户上门量维持在两三组，且以首次置业或置换型购房者为主。中原地产曹杨板块区域经理肖姚透露，近半个月来，30-40平方米的一室户，以及60-70平方米的两房成为带看主力房源。而回顾2010年11月份到2011年1月份，大户型和高档房市场交投活跃，其火爆程度大大盖过了同期一室户等中低端小户型的表现。据中原地产川沙区域门店当时的资料显示，11月份，门店内100平方米以上的大户型房源看房量和成交量较前期明显增加。由于需求旺盛，当月面积120平方米以上的大户型二手房挂牌量较10月减少了50%。
　　在联洋板块，根据福美来不动产浦东区域总监曾德燊透露，今年1月份三房以上大户型高端房源成交占比高达6成，此类房源挂牌后不到一周即可成交。而从春节后至今，大户型房源尚没有成交案例，前来咨询的意向购房者目标也多为中端市场的小三房，新增高档大户型房源的咨询者寥寥无几。合富置业徐汇总监龚金华表示，以往区域内二手房成交主力是总价在400万元以上的大户型房源。近期，市场关注热点已经下移到总价在100万元-300万元的一室户和两房房源。此外，一手市场方面，高端物业市场同样表现低迷。
　　以别墅市场为例，根据上海中原研究咨询部监测数据显示， 2011年2月9日-13日（春节后5天），上海市别墅市场新增316套房源，面积总计6.41万平方米，分别比2011年1月28日-2月1日（春节前5天）增加了3.27倍、1.54倍。虽然供应旺盛，但市场交易表现低迷，2月9日-13日仅成交仅8套别墅，面积总计0.19万平方米，分别比1月28日-2月1日大幅减少了87.1%、87.94%。
　　★原因分析
　　“可新购一套”变“第3套禁购”
　　从去年的迅速升温，到目前的清淡行情，大户型市场的起起伏伏均与“限购令”有着密切关系。2010年下半年，“首版”限购令出台，规定购房者无论之前拥有几套住房均可再新购一套住房。为充分利用暂时仅有一次的购房机会，不少自住购房者放弃已经看中的小户型房源，追加购房预算，把目光投向了更大的户型。在通胀指数走高，资金保值需求旺盛的大背景下，投资性购房者也再度入市，进军高档大户型市场，从而在短期内把大户型市场温度迅速推高。
　　今年1月底，“新版”限购令出台，原则上禁止已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭购房。汉宇地产市场部相关人士表示，大户型房源以及高档物业总价高，有实力购买这类物业的购房者多数已经拥有多套住宅，不再具备新购住房的资格。在有效需求急剧减少的情况下，高端、大户型市场行情走低在情理之中。
　　除“升级版”限购令外，二套房首付成数的提高也导致了大户型需求的减少。不少改善型购房者因难以筹措新增的几十万元现金，只能放低要求，选择总价相对较低、户型相对较小的房源。
　　★房东心态
　　从频繁跳价到降价5%
　　在看房人数减少甚至“归零”的情况下，大户型房东的心态也在悄然改变。去年第四季度，大户型市场行情火爆，多个意向客户竞购一套房源，导致房东心态向好，跳价现象频繁。
　　第三轮新政出台，经过近20天的观望后，诚意卖房的业主已经愿意就房价作出一些让步。根据福美来不动产相关人士透露，在联洋板块，部分高档房业主已通知经纪人把房源挂牌价格调低了5%左右。利尊地产佳木斯路分行经理李筠也对笔者透露，门店内有个别大户型房源业主明确，可由原来的“到手价”成交变为交易税费买卖双方各自承担的形式。李筠同时表示，如果高端市场持续低迷，不排除业主降价现象增多。
　　据了解，近期心态有所松动的大户型房源业主主要是急需卖房套现以周转生意的投资者，或是想把大户型卖出后转买2套小户型的自住购房者。除此之外，多数大户型房东面对低迷的市场行情则选择了撤牌持有。利尊地产李筠透露，门店内不少高档物业原本是诚意出售的“钥匙房”，春节后，部分房东已经把钥匙收回。“当前，限购措施更加严格，大多数投资型房东卖出房子后都不能再新购住宅。再加上目前房产税主要针对新购住房征收，因此多数房东都希望暂时收回房源，观望一段时间再作打算。”李筠分析说。

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