“罗源新城”折射出的后调控时代

你的晚风

“罗源新城”折射出的后调控时代
目前，在举国上下对高房价的声讨之下，政府从国计民生的大局出发，对房地产开发进行了史无前例的调控，房价在重压之下开始松动。大家也许认为房地产开发商的暴利时代有可能终结的时候，我不免担心 ：“山重水尽疑无路，柳岸花明又一村”，上有政策，下有对策。我告诉大家：在高压房控的今天，房地产开发商攫取暴利已另辟新径。以下观点仅供参考！
首先：认准房地产开发项目后，在土地使用权出让前，房地产开发商就要与政府签订BT一级开发投资协议，万一挂牌交易时被其他开发商竞买，则土地溢价款与政府分成，作为前期投资回报。
其次：参与项目整体规划，特别是要参与控制性详细规划的制定，按投资方的意思布局，配套设施要综合分布，这样挂牌时，其他开发商就无法介入，并为后续的挂牌交易设置门槛。
再次：政府必须将项目的前期基础建设工程如：三通一平、路基，填方等直接委托给投资方施工，则后续挂牌时附加条件就可以这样要求，本次挂牌交易成交价格含基础设施配套费等，若想参与竞标，仅就项目的市政配套工程建设施工费用就无法与前期投资方结算工程量及造价，因此，其他竞争者根本就不可能参加竞买。
最后：项目规模、占地面积要大，在采取公开挂牌交易时，要将项目分割成块，保证项目中标。因为每宗土地均是整体规划项目的一部分，而各地块功能肯定也有所区别，配套设施侧重点也不一样，因此，若竞买其中一两幅宗地根本无法单独进行开发。也便于在项目规模超越地方政府审批权限时也勿需上报上级机关批准。   
按照上述步骤，结果可想而知，仅此一家中标，楼面地价在项目的成本中几乎可以忽略不计，开发商所攫取的利润是显而易见的，而其他开发商以竞标方式取得的项目是构成房价的主要成本之一。
以最近的金源集团参与的“罗源新城”项目看，后调控时代的种种乱像，可见端倪。
一：官商配合，化整为零。
  位于罗源湾松山垦区内约5740亩土地，是罗源县规划的新城，毗邻老城区，这里风景优美，交通便利，是罗源县仅存得一块大面积房地产用地。罗源县本可以根据规划及人口的发展，循序渐进地开发，造福罗源百姓。然而早在2011年年初世纪金源老板黄如论与罗源县政府协定，设定条件、分割出让，将5740亩地低价出让给金源集团。金源集团于2011年上半年付给罗源县政府8亿元定金。
1.违规审批、违规分割
  事实上，金源集团已一次性完成了5740亩的规划，按国土部和福建省国土厅有关政策，县城每次只能审批和挂牌105亩，罗源县将5740亩土地分割成55块以上，准备划分多次挂牌，每次同时挂4~10块，每块地均在105亩以内。此乃上有政策，下有对策。国土部门规定每次审批和挂牌105亩，目的是控制房地产开发量，防止房地产商囤积土地、圈占土地却不开发，浪费稀缺的土地资源。据了解金源集团在全国疯狂圈地，与土地拍卖政策极为不符。
2.低价出让，政府财政损失惨重
  罗源县政府与金源集团于2011年1月签订的协议中确定每亩地价为105万元，同时约定在土地拍卖成交后，一周内每亩返还50万元作为土地填方及小区内道路等基础设施建设费用，若挂牌时每亩超过105万元，罗源县政府将超出部分全额返还给金源集团。也就是说金源集团实际取得土地的地价为每亩55万元。而其他开发商要参加挂牌取得该土地，则没有任何返还，也无法知道每亩要多少钱。政府的作用是确保市场竞争，而这种极不公平的做法居然还通过罗源县委常委会和政府常务会，变成“合法化”、“集体负责”，不知这种做法对所有的房地产商和全社会是否公平？
3．偷梁换柱，假BT的，规避招投标，违法违纪。
  罗源县松山垦区内5740亩土地是国有滩涂地，其填方及道路等基础建设本应公开招投标，即使“BT”运作，也应公开透明，但罗源县政府未经任何公开程序，就与金源集团签订了BT建设协议，由金源集团投资建设该BT项目，每亩50万元。按照政府有关规定，BT建设应经过造价编制，并经委托方签证工程量，并委托监理，最后要经过财政审核各项造价。而此所谓的“BT”项目，既没造价，更没委托监理。更奇怪的是，开工半年多，填了大片土地，政府方既没派出任何代表丈量、核定土方量，更没有监督到底填了多少土方，却以每亩50万元包干；实际上，每亩地投资不超过10万。
二、政府政绩工程，金源集团的“罗源房地产市场”
  罗源县松山垦区为5740亩地属罗源县仅存的一块成规模的新城规划用地，按罗源县政府和金源集团的协议，共可开发近600万平方米，罗源县是个人口只有20万的小县城，县城人口仅有5万人，近十年来罗源县境内每年房地产销售量不足15万平方米，按此计算，加上现有的房地产存量土地，可建的有200万平方米，共有800万平方米的开发量，依次推算，可销售50年。罗源县共有5万多户家庭，户均80平方米，可让罗源县的每个家庭摊上两套房。罗源县的财政并不宽裕，基础设施落后，政府要支出的地方很多，全县干部都指望用这片土地来增加政府收入。在5740亩地的范围内，有三块地约150亩，2010年拍卖价为每亩188万元，罗源县政府为了满足金源集团的需要，以每亩超过200万元的价格收回，准备在以每亩105万元的价格卖给金源集团，暂且不论土地的增值效益，仅按每亩200万元的土地价格，5740亩土地政府就将流失近百亿元的国有资产。
三、 度身定做挂牌条件，排斥其他投资者。
  不足百亩的地块，建筑面积仅有16万平方米，土地起拍价每亩111万元，却设置了相当于土地起拍价总额的保证金，正常情况下，只能收取起拍价30%以内的额度，除此之外，还设置了一个亿的建设保证金，五亿元的存款证明。更可笑的是还规定了开发过旅游综合体和大型商业经验的开发商，明摆着让金源集团可以“堂而皇之”地摘牌。拍卖文件规定：1、十五个月建设期限，违法建设部有关建设施工工期规定；2、保证金收取过高；3、设置报名前20天银行存款证明，有设置门槛、排斥潜在投标人的嫌疑；4、5740亩土地分拆挂牌，严重违法国土部有关规定，在目前国家对房地产政策调控、严格土地招拍挂的政策形势下顶风作案；5、4#地块商业面积最多可建63903平方米，却极不恰当地设置了“竞买人应具有成功开发过旅游综合体和大型商业经验的集团所属企业”，区区6万平方米的商业小面积、而且是城乡商业开发，与旅游综合体有何相干？有必要设置“开发旅游综合体”项目吗？完全是文不对题、牵强附会，为金源集团量身定做，何况所谓的“大型商业经验”，谁来认定？还要把两个条件捆绑使用，这完全是排斥其他竞争者。