调控以来购房成本大增 房地产暴利转移到银行

beerbubbles

【《证券市场周刊(微博



证券市场周刊
听众：202606人
+收听已收听

最新消息 2011年8月30日 15:47
【建行依然青睐铁路】在铁路领域经历一系列风雨之后，银行业的态度值得思考。近期发布首份大行中报且“涉铁”贷款较多的建设银行管理层的看法颇具参考价值。http://url.cn/33Dhwt 更多



)》记者 王金】房地产调控历时一年半，房价拐点开始显现，然而在五次加息、取消七折利率的基础上，购房成本不降反升。开发商的暴利时代终结了，暴利转移到了银行。总之，目前看来，离“还利于民”更加遥远。
　　万科再现房价拐点
　　国家统计局日前发布6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，这些城市中新房价格环比下降的有12个，包括天津、南京、三亚、成都、厦门等。持平的有14个，包括北京、杭州、合肥、无锡等。其中，上海、广州、深圳等一线城市房价成交量持续萎缩，成交价虽有小幅上涨，但环比涨幅没有超过0.2%。二手住宅价格环比下降的城市有19个，包括北京、天津、南京、三亚、重庆等，持平的城市有12个，包括深圳、杭州、长沙、青岛等。其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市二手房价格企稳乃至回落的迹象更为明显。
　　国家统计局新闻发言人盛来运表示，房地产调控已经初见效果，大多数一线城市房价环比下降或涨幅收窄，随着下半年限购范围的扩大和保障房的大量入市，一线城市的房地产调控效果会更加明显。
　　本刊5月13日发表的《房价拐点临近》已阐述过，在房地产调控这场持久战中，力量的对比瞬息万变。只要中央政府的决心不变，开发商的实力将被不断消耗。以目前的情形分析，如果流动性持续全面收紧，导致外部融资切断，需求真实萎缩，旺销窗口迟迟打不开，存货又不断堆积，那么开发商真的要歇菜了，降价拐点即将来临。
　　而且，如果名义房价停止上涨，CPI又保持在5%以上，那么实际房价已经下降。
　　现在看来，名义房价的拐点正在显现。
　　布局全国的房企龙头万科（000002.SZ）一直以开盘首月去化率60%作为制定价格的标准。虽然自本轮调控以来，万科从未提及“降价”，但在这种根据市场行情浮动以保证快速周转的定价机制下，我们可以看到：万科2011年上半年累计实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，均价11600元/平方米。而2010年全年，公司累计实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，均价12050元/平方米。上半年均价较去年全年下降4%。可见万科上半年的业绩建立在以价换量的基础上。近年来万科销售均价一直匀速上升，这是自2007年王石提出拐点论降价以来，万科的第二个价格拐点。
　　其他大型开发商、名楼盘打折的个案近几个月层出不穷，不胜枚举。
　　不少开发商在下半年结束观望，重新制定价格策略。北京本地龙头公司首开股份(600376.SH)董秘王怡表示，下半年将在提高去化速度的基础上，采取有竞争力的定价策略，比之前有一定幅度的下调，主要是随行就市地制定价格。这也是开发商普遍采取的策略。据了解，目前首开股份开发的楼盘打折力度不等。其中，中端产品打折力度较大，如7月8日开盘的首开常青藤均价24000元/平方米，1居减14万元，2居减18万元，3居减19万元，复式减33万元，打折幅度超过10%。
　　可以预见，由于5月份的传统地产旺季没有如期出现，开发商对“金九银十”不再抱有不切实际的希望，下半年大面积主动降价出逃的情况几乎已成定局。
　　二手房市场的反应更为灵敏。统计局数据显示，6月北京 90-144平米的两居与144平米以上三居的价格指数都环比下降了0.1个百分点，上海144平米以上的三居价格指数也环比下降了0.1个百分点。同样，一些重点二线城市如南京、郑州、福州等，其二手房价格指数也出现了下行趋势。
　　房价降20% 购房成本方持平
　　房子降价固然大快人心，这是经过一年多的持续努力打下来的，是房地产调控政策的初步成果。然而，先别盲目乐观，房子降价和购房成本下降是同一回事吗？
　　假设一种情境，一位拥有北京户口打算购买婚房的首次购房者，在东五环看中了一套标价200万元的房子。在2010年4月调控之前，当时的首套房贷款政策是，首付最低两成，贷款利率打7折，按揭基准利率执行2008年12月23日调整的五年期以上为5.94%。
　　按此标准贷款30年，需缴纳首付40万元，贷款总额160万元，月供7785元，还款总额约280万元。该房总成本约320万元。

　　调控之后，最新的首套房贷款政策为，首付最低三成，贷款利率一般执行基准利率。经过2010年10月19日、12月25日，2011年2月8日、4月6日、7月7日五次加息，每次上调0.25个百分点，基准利率上调1.25个百分点。调整后五年以上按揭贷款基准利率7.05%。
　　按照北京市目前比较狠的折扣，如果上述房子降价10%达到180万元，那么贷款30年需缴纳首付54万元，贷款总额126万元，月供8425元，还款总额约303万元。该房总成本约357万元(参见表)。
　　通过以上对比，可以清晰地看出，调控后100万元的按揭贷款，利息成本较调控前大幅上浮。月供由4861元上升至6687元，上涨38%。
　　因而，历时一年半之久的调控之后，即便在房价下调10%的情况下，仍不能覆盖利息成本，反而带来的是首付成本上涨35%，月供成本以及还款总额上涨8.2%，购房总成本上涨11.6%的惊人局面！
　　所不同的仅仅是，利润由开发商转移到银行的钱袋子里，而购房者需要承担更高昂的购房成本。
　　另外，相当多的刚性需求者，购房权利还受到了限制！
　　上述例子虽然是情景假设，然而由于利率政策各地差异不大，这个模型目前具有普适性。那么，房价究竟要下调多少，首贷购房者的成本才能回到调控之前的水平呢？
　　答案是20%。
　　房价需要在调控前基础上下降20%，首贷购房者的购房成本才和调控之前持平。只有房价下调30%，首贷购房者才能够得到13%的优惠。如果房价未降，则购房成本上涨24%。
利润向银行转移
　　如果房价不下降20%，那么这之间的利润差额全部转移到银行。
　　尽管四大国有银行、民生银行等部分银行的信贷负责人对记者表示，在国家紧缩房地产贷款的窗口指导下，按揭贷款额度不多，发放困难，有的支行甚至出现阶段性的停贷，但按揭贷款仍然总量巨大，且呈现较快增长。
　　央行报告显示，上半年个人购房贷款新增9323亿元，6月末余额同比增长49.6%，比上年末高6.5个百分点。
　　这笔近万亿的新增贷款是一块肥肉。
　　回顾历史可发现，2009年初的楼市小阳春是如何形成的？是在降息和优惠利率的推动下，相同额度按揭贷款的月供额分别下降了24.2%，多数城市的月供收入比下降到50%以内，部分城市甚至降至30%的水平，老百姓的购房能力实际上升了。
　　既然是执行差别化利率，为什么不更彻底一点，保持首贷购房者的利率折扣，真正的还利于民？
　　如果上述购房者因此放弃了购房，选择继续租房，又将如何呢？
　　上半年北京、上海、深圳、广州等全国多个重点城市的房屋租赁价格平均涨幅超过10%，新华社、央视纷纷报道。
　　据链家地产公布的上半年北京住宅租金情况显示，2011年上半年北京市套均租金2792元/月，同比上涨18.5%左右。王府井等热门商圈的房租上涨幅度达到40%。
　　上海市房地产经纪人行业协会数据显示，上半年上海房屋租金上涨明显，高档住宅涨了6.4%，中档14.4%，低档8.8%。
　　据公开数据，广州今年二季度涨幅近20%，部分区域一房难求，以至于租金涨幅达到近40%。
　　可见，上述购房者不但买房梦日渐飘渺，租房压力也日益增大。
　　经过一年半的调控，开发商快活不下去了，地方政府土地收入减少了，老百姓买房租房的成本反而提高了，目前这是一盘多输的棋局。以提高首贷门槛，刚性需求限购来控制成交量，打击开发商，这样换来的房价拐点是虚假的，相信也和调控的初衷相悖。
　　调控政策合理性盘点
　　房价不合理的原因归根结底是房子不够。根据这一思路，可以检视调控政策的合理性。合理的政策，或是增加房子的数量，或是堵住房子多的那部分人不要买，甚至把手里的房子吐出来。
　　通过收紧信贷等手段，把开发商弄死，让大批资金撤出房地产业，能够增加房子数量吗？显然不能。
　　通过限购，堵住了一部分投机需求，但也堵住了大量刚性需求，短期内由于购买人数减少导致房子供应量增多，属于掩耳盗铃，需求在未来总有爆发的一天。
　　通过差别化限贷，效果同上，堵住了一部分投机需求，也误伤了刚性需求，而且付全款的人管不着。
　　通过提供保障房，可以增加房子的数量，但要防止在分配环节流入房子多的那部分人手里，不能提供有效供给。
　　通过房产税，提高房子持有成本，可以堵住投机需求，还可以让多余的房子进入出售和出租市场，增加房子数量。
　　总之，政策的合理性和实施难度成正比，这也意味着一场真正的变革势在必行。

转播到腾讯微博