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青岛市天怡景园事件之三乱象探源——十问青岛市政府 天怡景园位于青岛市四方区东部，是近几年青岛市建设的规模较大的居民住宅区，分A、B、C三个区。其中A区住宅618套，B区住宅520套，C区住宅432套。分别有青岛建设集团置业有限公司、青岛市住宅开发有限公司开发建设。这个早在2004年就立项的建设项目，建成亦近3年后，仍然难以交付使用，政府、银行、开发商、购房者四方利益纠葛纷繁杂陈，各色人物熙来攘往，各种权力争相登场，为这个发展中的现代化都市标注了极不和谐音符，也为这座以美丽著称的城市增添一抹黑色。 一、乱象之源
——谁批准的如此经济适用房？
1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号），对城市经济适用房建设提出了明确要求。建设部在1998年7月制定的《关于大力发展经济适用住房的若干意见》中明确指出：“发展经济适用住房的目的……不断满足中低收入家庭日益增长的住房需求……经济适用住房建设用地实行行政划拨，享受政府扶持政策，以微利价格向中低收入家庭出售……中低收入家庭购买经济适用住房实行申请、审批制度。”2004年5月，建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行印发了《经济适用住房管理办法》明确规定：“经济适用住房要严格控制在中小套型，中套面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。”青岛市政府于2004年6月30日通过的《青岛市经济适用住房管理办法》（青岛市人民政府令 第167号）也明确规定：“经济适用住房应当控制在中小套型。中套型建筑面积不超过85平方米，小套型建筑面积不超过65平方米。”天怡景园A、B、C三区都是2004年5月通过划拨取得经济适用住房土地使用权，C区在2006年6月办理了建设用的规划许可证，11月办理了建设工程规划许可证，2007年3月通过了建筑工程施工许可。 按照建设部和青岛市政府的规定，经济适用住房的建设都应是中小户型。可天怡景园C区的建筑面积远远大于这个规定，这里面隐藏着什么玄机？我们在天怡景园C区了解到：这个小区所有住房的建筑面积都在123---129平方米之间，且建有地下停车场和储藏室。据当地人士介绍，该楼盘是定向销售给青岛海关的，但青岛海关后来因楼盘位置偏僻、房子朝向不好等原因放弃认购。我们不仅要问：是谁批准如此面积的经济适用住房？青岛海关经济适用房标准就高？是谁置国家和青岛市政府的规定于不顾？这种瞒上欺下的做法难道就没人管吗？ 二、卖房违规 ——谁在主宰房地产市场？ 天怡景园C区于2008年4月主体工程封顶完工。一个开发商投入资金近2亿元，被青岛海关抛弃的楼盘何去何从？当时，正值因美国次贷危机引发的全球性经济危机，青岛的房地产市场也风声鹤唳，萎靡不振。资金链断裂、施工商讨债、银行催还贷是当时房地产开发商普遍面临的形势，尽快销售房子回拢资金是开发商唯一的选择。在天怡景园C区成为烂尾楼一年多后，2009年5月，开发商于楼盘处挂“欢迎社会各界的购房者”和“欢迎市领导莅临指导”的巨幅标语，并在新浪网、青岛新闻网、青岛房地产网、搜房网等发布售房信息，印发的卖房彩页广告更是覆盖了整个岛城。作为青岛市主流媒体，也是青岛市信誉度很高的《青岛晚报》，也于2009年9月16日发表了《淘房一族看好地铁口，天怡景园接客忙不停》的新闻稿，文中明确说明天怡景园“A区、B区为经济适用房和拆迁回置”，而对C区，却详细地介绍了小区的优势，吸引广大市民前去看房购房。 2009年7月以后，房地产市场开始回暖，青岛市房地产价格一路高涨，到2010年1月，青岛市房地产均价登上了万元高位，卖房既是社会投资冲动，又是无房困难户的无奈的选择。开发商更是在一房难求的卖方市场上牛气冲天。截止到2010年4月，陆续有300多户认购了天怡景园C区的房子，交了20万——80万不等的购房款。岂不知，购房者正一步步陷于了一个巨大的陷阱。 在政府失语，民众知情权被漠视，信息极不对称的情况下，处于房地产市场弱势地位的购房者只能听信开发商的宣传。但是，部分清醒的购房者还是向政府有关部门求证信息的真伪，得到了有关政府官员该楼盘正在转型的答复。这个答复更加印证了开发商的宣传，坚定了购房者购房的心。2010年3月9日，青岛市国土资源和房屋管理局陈培新局长在网络问政中说：“天怡景园······大部分房源经市政府批准，优先用于快速路三期的拆迁安置，剩余少量房屋待开发单位取得《商品房预售许可证》方可对外销售。······”这种语焉不详含糊其辞的答复不仅难以消除购房者心中的疑虑，却更加使购房者解读出天怡景园C区正在转型的信息。综合购房者所得到的信息，他们就不难得出天怡景园A、B区是快速路三期拆迁安置房源的结论，因为天怡景园C区根本不具备拆迁安置房的特征，又从未得到天怡景园C区作为拆迁安置房源明确告知！ 我们不禁要问：在开发商违规卖房长达一年的时间里，政府履行了房地产市场的监管责任了吗？查处了开发商违规卖房行为了吗？履行了向购房者公开信息的责任了吗?在整个购房卖房过程中，是帮助了开发商还是害苦了购房者？到底谁是房地产市场的主宰者？ 三、房屋转型
——为何如此艰难？
天怡景园C区之所以产生混乱局面，一个根本问题是经济适用房向商品房转型受阻。为此，购房者在与开发商和政府有关部门会谈中，不止一次地提出了这一问题，却从未得到一个清晰的答复。不过，明眼人不难得到一个明确的结论：这是政府想要的房子，这也是政府与市民争房的杀手锏。 经济适用房转型为商品房再到市场销售，需要两个基本条件：一是土地转型，即将划拨土地转为出让土地；二是预售许可，即满足《城市商品房预售管理办法》第五条规定的三个条件。为此，购房者多方求证，问题的症结逐步集中在政府的相关部门身上。天怡景园C区于2006年5月11日取得经济适用房划拨用地，青岛海关弃购后，该楼盘开发商就寻求土地转型，也得到了青岛市政府的批准。我们从购房者手中看到了青岛市人民政府给青岛市国土资源和房屋管理局《关于将位于四方区308国道412号部分国有土地使用权出让给青岛市住宅开发有限公司的批复》（青政地字【2007】16号），该文件说明天怡景园C区土地转型成功。因此，我们就不难理解开发商在售楼时信誓旦旦地表示很快就会取得商品房预售许可证的承诺。根据规定，开发商在10内就可取得的商品房预售许可证，令人不解的是一直到现在还没有取得。到底是开发商的问题还是政府相关部门的问题，我们不得而知。不过，我们从前述的批复文件中还是看出了问题，盖着青岛市人民政府印章的正规文件竟然在关键的土地出让价款和返还安置补偿费二处留有空白，成文时间也只有年份。这样一份文件足以看出政府有关部门是何等的荒唐！在购房者收集的四证中，土地使用权证标注的使用权类型仍然是划拨国有土地使用权，也就是旧证。为什么开发商没有获得出让土地使用权？政府批文的效力何在？这些问题让我们百思不得其解!我们可以推想，青岛市政府批复后，开发商为何没能办出新的土地使用权证。一个很重要的问题不是开发商不愿意转型，不愿卖房子，而是政府想要这个房子！这也就不难理解该楼盘转型困难的原因。 四、三区的不同命运
——谁在操纵经适房？
当购房者购买天怡景园C区的时候，也曾探讨过A、B区。因为A、B区是多层楼房，公摊面积要小一些，不仅可以降低购房成本，而且还可以在入住后节省物业费用。购买天怡景园C区的购房者大多也询问过A、B区的房子，都得到了否定的答复。A区、B区的开发商告诉购房者：A区B区是经济适用房，不能对外销售，要依法申购。 后来，他们得知，在C区卖房的同时，A区是可以从神秘人的个人手里转买到的；B区也是可以以加价的方式从别人手里转买到的。还有令他们惊诧的是，当C区的购房者在艰难维权的时候，B区的经济适用房已悄然签约了，而且签约的合同是商品房合同。 《青岛市经济适用住房管理办法》第四条明确规定：“经济适用住房销售应当遵循总量调控、困难优先、满足急需、公开公平的原则。”在A区、B区的销售问题上，政府有关部门显然采取了两个标准，也没有严格执行青岛市政府的规定。一部分经济上并不宽裕的购房者对我们提出了一串疑问：A、B区房子的销售让“困难优先”了吗？“满足急需”了吗？“公开”了吗？“公平”吗？天怡景园A区、B区、C区卖房时均未取得预售许可证，而最终，大量普通市民公开购买的C区违规了，被要求退房；而没公开卖房的A区、B区却合法了，购房者签了合同，拿到了钥匙。天怡景园A区、B区立项时均为经济适用房，《青岛市经济适用住房管理办法》第五条明确规定：“购买经济适用住房依法实行申请、审批和公示制度。”A区、B区卖房我们却没有看到任何公开发售的信息，我们不能不产生最为直接的疑问：是谁买走了本应给快速路三期拆迁户安置的房源？经济适用房住房发售为什么不公开？为什么没公示？ 我们还了解到，近几年来，青岛的很多楼盘以经济适用住房立项，天怡景园只是冰山的一角。如果开发商都以经济适用住房之名立项，获得政府划拨用地后而行商品房销售之实，开发商将会获得多大的黑色收益？国家将会造成多大的资金流失，这绝对是一个天文数字！ 在天怡景园问题上，我们感到迷惑的是：到底是谁操纵了经济适用房？是政府？是开发商？还是暗地里的什么人？ 五、政府买房 ——为何如此霸道？ 天怡景园C区原本定向销售给青岛海关。青岛海关弃购后，正值房地产市场萧条冷落，此时该楼盘并没有明确的购买方。2009年5月，在开发商自信能够通过补交土地出让金，使楼盘顺利转型为商品房的情况下，开始正式面向社会出售。而一直到2010年2月4日，青岛市市北区政府才和开发商签订协议，购买400套住房作为快速路三期拆迁安置用房。此时，开发商已向社会出售了300余套房子，剩余的房子根本不能满足市北区政府的需要。令人不解的是，市北区政府还是顺利地与开发商达成了协议。我们无法知道这里面的猫腻，但不得不承认政府的能量，不管开发商是否有能力满足自己的条件，还是先期购房者能否同意，只要政府想要的就完全可以得到。因为这是一个不争的事实。 我们从这一事件发展过程中还可以清晰地看到：开发商从2009年5月开始面向社会售房，到2010年6月24日要求天怡景园C区的购房者退房期间，政府和开发商一直没有通过公告形式明确地向购房者传达天怡景园C区用于快速路三期拆迁安置的信息。据2010年10月28日青岛市政府副市长杨宜新在接待购房者代表时说：“政府在09年7月就决定了，要把它（天怡景园C区）作为拆迁房，这个早决定了，这几个区域作为拆迁安置房，09年10月也公示了，拆迁户也认可了”。这本身就是自相矛盾的说法。青岛市政府7月份的决定，为什么到10月22日才公示？三个多月中，开发商又会卖出多少房子，我们无法统计，但这宝贵的三个月会为购房者减少多少损失?这决非开发商赔偿10%所能弥补的，这种推迟三个多月才公告的行为也为市北区政府征用作为拆迁安置房源失去了良机。我们在网上找到了这份政府所谓的公示，在公示的9处房源中，只有简单的一行字：“天怡景园，位于四方区长沙路以北，928套，均价5469元/平方米，计划2010年6月底竣工”。这个公示并没有明确天怡景园C区为拆迁安置房，反而让购房者会误解为拆迁安置房源在A、B区。 在购房者多达6次交涉中，青岛市政府和政府部门领导、工作人员根本没有耐心听取购房者的意见，在购房者一个个问题倾泻而来的时候，他们不是拒而不答，就是含糊其辞；不是记不住，就是记不清；但他们的答复却口气强硬地只剩下：必须退房！ 在2010年10月21日《半岛都市报》上，市北区政府不顾天怡景园C区已经出售的基本事实，不顾大量购房者的反对，也不顾购房者与拆迁户发生冲突的风险，将天怡景园C区400套房源公布出来，让拆迁户前往选购房子。10月22日100多名购房者聚集在天怡景园C区门前，阻止拆迁户进入选房，许多选房者在购房者的说服下放弃进入小区，个别选房者强行进入，导致了他们之间相互对骂和肢体冲突，在选房户向市北区政府反映了这一情况后，市北区政府没有耐心地去做购房者的工作，反而安排将天怡景园围挡墙拆除一部分，只让拆迁选房者进入，这只会使让购房者更加群情激奋。10月24日，无奈的购房者自发到青岛市信访局上访，在接待大厅苦苦等候了10个多小时，最后被强暴地驱逐出来。市民王女士在与信访局工作人员的推搡中，被粗暴地摔倒在地。 我们不禁要问：在市场经济中，政府和普通购房者应当是地位平等和机会均等的购房主体，在购买天怡景园房产中，普通购房者购买在先，政府购买在后，凭什么普通购房者必须退出?政府有什么权力从普通购房者手中抢走本应当属于他们的房子？政府的公权力在这里也太强大、太霸道了吧？！ 六、拆迁房源
—— 为什么要违法？
天怡景园C区的问题纠结于市北区政府为快速路三期拆迁户安置的房源与普通购房者发生了重叠，我们就不能不从快速路三期拆迁存在的问题说起。2006年9月29日山东省十届人大常委会第23次会议通过的《山东省城市房屋拆迁管理条例》第十条明确规定：“拆迁方案应当包括......拆迁安置用房平面设计图......”底十六条规定：“在拆迁期限内，拆迁当事人应当……就……安置地点和安置面积……订立书面拆迁补偿安置协议。”快速路三期从2009年10月22日开始，市北区政府按照规定制定拆迁方案了吗？，与拆迁户订立书面拆迁补偿安置协议了吗？ 如果按照规定做了，怎么会有2009年5月就开始向社会出售的天怡景园C区的房源？怎么会在2010年2月4日才与开发商签订购买天怡景园C区的房子？怎么会让拆迁户在2010年10月22日起选房？种种迹象表明，市北区政府在快速路三期动员拆迁户搬迁时就涉嫌违法。不仅违法，在快速路三期拆迁户与天怡景园C区购房户的对立和冲突中，市北区政府就是幕后推手和始作俑者！在维护稳定建设和谐社会的今天，市北区政府的所作所为说明了什么？！青岛市政府和有关部门不能从基本事实出发，一味维护市北区政府的利益，不能不让人产生“官官相护”的感叹！也不能不让人感到作为青岛市民的悲哀！ 七、银行公告 ——谁能给社会一个真相？ 就在天怡景园C区购房者为房子能否顺利交付而惴惴不安的时候，2010年5月26日，中信银行股份有限公司青岛分行发布公告：“天怡景园C区项目，系我行2007年1月份贷款1.2亿开发项目，同时该项目占用的土地及其地上建筑物抵押给我行并依法办理了抵押登记，我行依法享有抵押权及优先受偿权。因青岛住宅开发有限公司发生合同严重违约行为，维护已向法院提起诉讼，法院依法查封了天怡景园C区所有的在建房屋。” 银行公告无疑是投入表面平静而已暗流涌动的天怡景园C区购房户心中的一枚炸弹。随后，购房者就组织了向开发商要说法的集体行动。按照开发商的解释：他们并没有违约，因与中信银行合作困难，他们早就向中信银行提出还款，但银行一直没有明确答复。开发商在这一事件中似乎理直气壮，并在第二天通过媒体反诉了中信银行，说中信银行意欲侵吞他们资产。 中信银行和开发商之间到底发生了什么？购房者从开发商那里没有得到一个明确的解释，更没有从政府那里得到一个权威的答案。 应当说，我们的市民是善良的，有时候也是无知的。他们完全可以向开发商或者政府行使知情权，从开发商或政府那里得到事实真相。事实上，在这一危机中政府也有责任向购房者通报情况，以稳定购房者的不安情绪。 直到此时，开发商仍然信誓旦旦地表示：“你们购买的房子没有问题，到今年年底就可以拿到钥匙。” 这种承诺言犹在耳，2010年6月24日，开发商发布公告声称：“由于我公司所签署的《认购单》违反了国家规定的要求，我们按照政府相关部门要求对认购人作出退订退款的处理。”这个公告一下子将购房者陷于绝望和窘境中。一部分炒房者退出了，而以自住为目的的购房者怎么也不明白这是为什么。他们只有团结起来，走上了无奈的维权之路。 我们感到疑惑，在这个过程中，政府在哪里？为什么不及时调查处理，将政府权威的声音传达给购房者，让购房者平复心中的不安。 八、法院查封
——谁在践踏法律
银行公告发布后，购房者迟迟没有看到法院查封的行动。他们还在期望开发商动工，快点将房子交到他们手中。他们还天真地认为，只要正义在手，房子肯定归购买者所有。 2010年8月17日，四方区法院正式查封了天怡景园C区的房子，可没有在新闻媒体上发布公告，大多数购房人还并不知情。 2010年10月22日，当他们相约来到天怡景园C区，看到了这份法院查封通知书。可令人不解的是，快速路三期拆迁户也来这里选房了。看到自己已经付款一年的房子又被拆迁户选去，购房者心中怎么也难以平静下来。他们疑问，法院查封通知有多大效力，市北区政府却仍然让拆迁户前来选房，这不是在公然蔑视法院，践踏法律吗？ 九、诉告无门
——谁为老百姓做主？
天怡景园C区的购房者被一步步逼上了集体维权之路，在维权过程中，让购房者倍感维权的艰辛和悲苦，无奈和彷徨。找开发商，开发商自知理亏，和颜悦色，一句“政府做的决定，我们没办法。”甚至将双手一摊，无奈地摇摇头，“我什么也不想说，什么也不能说”，让所有购房者无计可施。是啊，开发商何尝不想从无头乱麻中解脱出来，毕竟把房子卖给购房者会得到更大的利益回报！购房者只能找政府讨要说法。 2010年6月25日，购房者与开发商、青岛市国土资源和房屋管理局进行了三方会谈。会谈中，开发商与市北区政府签订合同的消息才在购房者的质问中披露出来，购房者愤怒了，提出一串串质问令开发商无言以对，也令政府主管部门的官员们面面相觑。在理屈词穷时，政府官员们仍不失为官底气，态度强硬地要求购房者：“必须退房，否则后果自负！” 10月24日，购房者集体来到青岛市信访局，信访局的的官员们告诉购房者：你们只能按照市政府的要求立即退房。这种答复显然不能让购房者满意，他们提出要面见市长。普通百姓想见市长，谈何容易！一位购房者要求信访局一位官员要体谅他们的难处，说：“你们都有房子住，我们无房住怎么办？”这位官员盛气凌人地回答道：“我是有房子住，还住大房子。我还是公务员，一月六千多，你比得了吗？”这样牛里牛气的官员怎能服众，只能引起购房者的更加反感！直到晚上9点半，购房者仍然不愿离去，信访局就强行清场了。 10月25日下午，购房者组织了更大规模的上访维权行动，青岛市政府副市长杨宜新接见了购房者代表。青岛市住房保障中心刘主任被购房者代表当面问得张口结舌，当被问到天怡景园C区作为拆迁安置房源何时向社会公示时，这位官员只有以：“这个记不清了，需要落实一下……”作答。当向购房者代表解释天怡景园C区从开发到确定为安置房源情况时，这位官员的答复更是令人啼笑皆非。该楼盘明明是2004年立项，他却说成是2002年立项的；建设部明明是2004年5月出台了经济适用住房标准，他却说成是2007年出台的；青岛市政府明明是2004 年10 月1日起正式执行的经济适用住房管理办法，他却说成是2008年10月1日正式下发的：在2009年10月22日的快速路拆迁房源公告中，明确说天怡景园房源928套，并没有指明那个区，他却说成1000套，并解读为就是A区600套C区400套;购房者是在《青岛晚报》看到的售房信息，他说：“这种小报报道是可以不负责任”，《半岛都市报》上发表的《3000余户给快速路三期让道》的新闻，他说成是：“在报纸上以政府公示的形式向全社会（的）公告”。杨宜新副市长最后作总结时，向购房者代表说：“一、（让）政府收回禁令（安置房源），重新选房，比较难；二、已经分配给拆迁户了，（购房者必须）退房！”难道让政府收回禁令难，让购房者退房容易？难道政府安置拆迁户，就必须牺牲普通购房者的利益吗？ 政府官员的这些行为和说辞，怎能让购房者信服！又怎能给社会公众一个公平正义的人民政府形象！又塑造了怎样的人民公仆形象！ 十、无辜的购房者
——你们将要向何处去？
青岛市天怡景园C区房屋买卖过程中所表现出来的问题，在全国并非个例。青岛市政府在履行政府职责过程中的首鼠两端，使购房者现在已经陷于两难境地。 如果政府坚决清退购房者所购买的房子，他们所面临的损失绝不仅仅是失去自己家园这么简单。在高房价时代，他们可能再也买不起自己的房子，因为他们所居住的城市在短短一年的时间里，房价已经上涨了一倍。这些收入并不高且处在夹心层的购房者，大多还要回到蜗居时代，只不过蜗居会变得更小。这么大的损失显然是购房者难以接受的。 如果政府出于关怀弱势群体，满足购房者的诉求，他们的隐形损失也是不可估量的。一是房屋使用年限已经严重缩水。从开发商获得土地转型的时间算起，到现在已经过去三年多，按照使用权70年算，已经缩水二十分之一，80万元的房屋价值就已经失去4万元；二是入住成本已大幅提升。在这一年时间里，国家的住房信贷政策发生了很多变化，首付比例提高了20%，贷款利率也提高了。以贷款50万元年限15年计算，他们就要多付出20余万元。三是装修成本增加。由于装修材料价格上涨和人工费的提高，购房者将为这套房子多支出5万元的装修费用。这些并不包含人民币购买力下降，物价飞涨带来的损失，对于这些损失，购房者只能忍气吞声，打落牙齿咽到肚子里。 市民陈先生交了70万元的购房款，一年后，这些钱只能买到同样区位的60平方米的房子了，如果到位置好一点的市南区，则只能买到20多平方米。他坚定地表示：“我交了一年的钱，现在叫我退房，这不可能！我誓死要房，不怕付出血和生命也要房！”市民李大妈，把在八大湖的拆迁安置费一下子投入了这里，一家人租住在外面，面临失去房子的绝望，租住在外的无奈，亲朋好友的讥笑和女儿丈夫的埋怨，满腔的悲愤无处发泄，面对政府官员她多次失声，表示：“我坚决不退这个房子
……我誓死也要这个房子……我豁上了……”。年已70的席老先生是退休教师。他用一生的积蓄买了这个房子。10月25日，他拄着拐棍，强忍着病痛的折磨来到青岛市政府表示：“这个房子就是我的命啊，实在不行我就先搬去住，实在不行我就拼命!” 我们听了市民的这些话，心里五味杂陈。看着无助的他们，我们禁不住要问：你们要往何处去？ | 
狗仔卡
发表于 2010-11-16 11:41:18
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