专家廖明亮讲解购房如何规避违约风险

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成都百信公司专家廖明亮讲解购房如何规避违约风险

房产政策的变化，使得购房者难度加大而不得不违约，其违约成本到底该由谁来承担？可以明确的是，目前已经进入房产政策密集出台时期，相信还会有更多的调控政策出台，这势必会对买卖双方造成影响。对此有业内人士提醒说，在签订买卖合同过程中，应尽量考虑周全，将有可能会产生的风险因素全部考虑进来，以避免给自己带来不必要的经济损失。

违约现象增加

记者了解到，目前二手房市场上违约现象猛增。在不久之前，黎先生将自己原有一套住宅售出，并打算再买一套面积大一点的住房。女儿已经出生三个多月多时间了，爱人即将返回工作岗位，考虑聘请住家保姆帮助照看小孩，换大房成为近期当务之急。

但政策的变化却跟黎先生开了不大不小的玩笑。当他找好房，并签订买卖合同之后，房产调控政策如期而至，房贷申请难度由此加大。由于黎先生之前曾买过两套房，而且每次都申请过房贷，因此再次向银行申请按揭贷款时，根据最新的信贷政策规定，禁止向第三套房发放贷款。无法申请到住房贷款，黎先生的换房梦破灭，还不得不面对因为无法凑齐足够的购房款而违约的尴尬情形。

政策变化是主因

由于信贷等诸多政策的变化，导致出现“被违约”情形发生。上海“我爱我家”权证交易部经理渠福琴表示，由于信贷政策的调整，使得不少购房者在申请贷款环节面临困境，甚至导致违约情形发生。

据了解，国务院在4月17日发出通知，推出更为严厉的调控措施，要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，如要求房价上涨过快的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这两项规定使得部分购房者措手不及。

渠福琴告诉记者，目前由于外地人不能提供相关证明以及三套房无法申请贷款而导致违约的案例也不少见。而在一般情况下，买房如果缺少银行的支持，无法申请到住房按揭贷款，对于普通购房者来说，肯定无法买房。其结局只能是放弃而致使自己违约。

另外，购房首付比例的增加，也会让少数购房者陷入被动境地，对于少数资金实力有限的人来说，也有可能会违约。业内人士表示，有少数购房者曾经购买过房产，根据现行政策，这部分人再次购房，首付比例大幅提高，而如果在新政之前签订买卖合同并首付3成，但根据新的信贷政策，银行显然会要求买家增加首付款，如果买家无法自行解决，必然会发生违约情形。

“违约账”要算准确

不管是主动违约还是“被违约”，都有可能要承担违约责任，因此对买方来说，有必要了解违约责任的大小，算算“违约账”。

如果双方只是签订定金合同，那么当买方违约之后，通常情况下，卖家会根据定金合同的约定没收定金。金额根据房产成交价的总额来确定，大多为2万～5万元不等，当然，也有少量总价较高的房产定金金额超过10万元。

而如果已经签订买卖合同并支付首付款后要求解除买卖合同，那么买家所要承担的违约责任可能会很大。上海联业律师事务所主任律师王展告诉记者，一般情况下，根据房产买卖合同的约定，在此阶段买家要求解除买卖合同，如非不可抗力等原因，需承担的违约金为总房价的20%。

如果发生“被违约”情形，是否也应该按照上述情形来承担违约责任呢？专家表示并不一定。王展告诉记者，根据情势变更原则，买家可以要求减轻违约责任。如确因贷款政策变化而非自身原因如资信问题等，导致无法申请按揭贷款，买家可以根据此原则要求解除买卖合同，而且不必支付20%的违约金。当然，根据公平原则，买家应该承担卖家的损失，如已支付的中介佣金等。

房产政策的变化，使得购房者难度加大而不得不违约，其违约成本到底该由谁来承担？可以明确的是，目前已经进入房产政策密集出台时期，相信还会有更多的调控政策出台，这势必会对买卖双方造成影响。对此有业内人士提醒说，在签订买卖合同过程中，应尽量考虑周全，将有可能会产生的风险因素全部考虑进来，以避免给自己带来不必要的经济损失。