中国未来10年,3类小区将沦为“贫民窟”?内行人早已悄悄“抽身”

gamehu

对于中国人来说，买房是绕不开的人生大事。

有过类似经历的人想必都懂——如果图上下班方便，在公司附近挑套二手房，那么预算范围内，中介带看的大概率全是“老破小”。



城外的刚需新楼盘，户型虽好，但缺点也很明显，不仅远而且交通不方便。再就是不少期房爆雷、交房维权的事儿也让人心有余悸。



可是，为啥有些小区明明才建好十几年，却看起来都破破烂烂的，今天，就让我们来聊聊，未来有哪几类小区老得更快，最终沦为贫民窟？

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老破小

居住体验，一言难尽

说到老破小，想必所有人都深有感触：六楼没电梯，搬个重点儿的东西回家累得要死；道路坑坑洼洼的，夏天蚊子巨多；最离谱的是在家涮个火锅，都有跳闸的可能。



除此之外，还有停车难、流动人口多、邻里矛盾、物业差或压根没物业等。

有一种常见的说法是，小区建成前 20 年是它品质最好的时候。20 年是由盛转衰的分水岭 ，越往后越容易出问题。然而，却有相当一部分家庭住在这种老房子里。



有些刚刚建成十几年的小区，看着也不比那些“老破小”强多少。或许外观还算不上破旧，但进了单元楼，灯是坏的，砖是破的，墙上也到处贴满小广告。



房龄不大的小区变得这么破，首先还是物业的锅。

如今的商品房大多是期房，物业都是开发商早早指定好的。这里面猫腻就大了，很多物业都是开发商自家关系户。



等业主欢天喜地搬进了新房，才发现物业是“干啥啥不行，收钱第一名”。每年交大几千的物业费，却连最基础的小区卫生、坏掉的路灯修理都做不好。

就以我家小区为例，且不说电梯故障不及时修缮、垃圾清运晚点、小区绿化杂草丛生·····就连最基础的保洁服务甚至都还不及格。



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物业差

办事不给力，要钱第一名

其实，物业服务是有等级的。不同等级对应不同的服务标准。

当然，服务越细致，收费肯定越贵。但那么多花点钱，物业会省心点吗？还真不一定。即便是高档小区的物业，也是“天下乌鸦一般黑”。



服务范围界定不清、钱怎么花的你也不需要知道，看似是服务与被服务的关系，实际更像是卑微甲方与强势乙方的故事。

这么贵的物业费没少交，服务却还那么差，那小区可以换个口碑好点的物业吗？看似可以，只不过属实太艰难罢了。



首先，小区要成立业主委员会，再召开业主大会，根据是否要更换物业发起投票。但业主委员会属于无偿工作，需要一部分业主有钱有闲，还得有能力主动开展相关工作。



其次就是要征得小区占建筑物总面积和占总人数双重三分之二以上的业主同意非常难，这期间会遇到各种各样的阻力。

业委会要一户一户地拜访，每家每户都要有知情权和话语权。以北京 京铁家园为例，一区220户，146户不同意入户，还有40多户出租，您说还有几户能投票。



即使不挨家入户，在社区设一个票箱，让大家来投票。但也有一部分业主嫌麻烦，不想跑过去，就不来投票了。最终可能也就有五分之一的业主参与投票。

在投票过程中，物业的阻挠也是不可小觑的：他们可能会伪装业主，在群里造谣业委会贪污，或是雇一些彪形大汉，在晚上尾随业主、进行恐吓，就是要把投票搅黄。



就算投票成功，还会遇到物业耍赖，拒不撤出。

物业很差，又换不了，很多业主的抵制方式就是不交物业费。但不管现有依据的哪个法律，物业费你都必须交，想不交或者断交的可能性基本为零。



毫不夸张地说，你的房子只要验收签字了，你就必须交物业费，没入住或者入住时间短不是理由。除非你能向法院证明物业服务不到位，或者通过业主委员会、居委会换掉物业。



就我查资料的结果来看，业主和物业大多会进入调解环节，他改错得到你认可，物业费可以打折或者免除部分，完全不交不太现实。

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高层住宅

设施老化，没有未来

摊上个烂物业，房子老化的速度自然会比别的小区要快。因为房屋的各个零部件都有合理使用寿命，勤于维护、防范和检查，才能使用得更久。

像防止渗漏发生的防水层，使用年限 10 或 20 年。房子的保温层寿命略长一些，但也就 25 年。



最脆弱的是电梯。虽然国家暂时没有统一的规定，但电梯的合理“打工”年限也就 15 年，用到后面就容易出现各种故障和意外。



除了这些，我们住宅楼的设计使用年限其实也只有 50 年，很难撑到 70 年产权。等住满 50 年，就得自掏腰包请专业机构评估房屋结构是否安全。

幸运的，小修小补接着住，如果被鉴定为危房，只能放弃使用或原址重建。以上这些问题，在高层住宅中会被无限放大。



高层住宅的电梯一部少说几十万，一个小区就有几十部电梯，更换费用谁出、如何分摊，这将是个扯皮的事情。

高层容积率高、拆迁价值低，基本无利可图，这样的房子破败了，根本不会有开发商愿意拆，这个时候还有人幻想拆迁，就太“天真无邪了”。



或许有部分“幸运儿”可以等来政府的改造工程，但大多数住宅只能指望小区的公共维修基金。

要用这笔钱并不容易，一涉及到钱，业主们往往就很难达成共识。像底层住户未必关心高层的电梯失灵、房顶漏水问题；把房子租出去的业主，可能也没那么在乎小区现状。



即便争取到了大多数业主同意，这事儿也只是开了个头，后面申请资金的环节多、流程长，要经过多次审核和验收。

一直对公维基金虎视眈眈的物业也想捞油水，比如公共设施明明没出问题，却向业主谎报出现严重故障，要提前动用这笔钱，导致过度维修。



总之，想用公维资金维护小区这件事大概率会不了了之。

回想二三十岁，为了买房，掏空家里积蓄，背上三十年房贷，花出人生最大的一笔消费。结果房贷还没还完，房子早早不能住了，又有多少人能一直买得起新房呢？