【记者评论】房地产老板需要降低身段

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从粗放式经营到以“服务”为本的精细化管理，是进军商业地产的住宅开发商转变必经之路
　　【财新网】（记者 李慎）随着住宅市场从卖方转到买方，地产开发商正在疯拥向商业地产（参见财新《新世纪》周刊2011年第12期“悲观情绪笼罩开发商”）。能否在商业地产生存下去，地产开发商首先需要思想观念，学会降低身段。
　　“这体现在从拿地，到设计、招商、运营等各个环节，这对住宅开发商来说显然并不容易。”戴德梁行华北区商业部董事张家鹏3月30日接受财新记者专访时表达了上述看法。
　　住宅市场一直处于卖方市场，地产开发商扮演身处强势的主导地位，基本不愁房子卖不出去，房子售出之后也几乎不用费心。商业地产则完全不同，一般最初招商时不仅不能期待高租金，有时甚至还要倒贴装修，与租户沟通变得极为重要。
　　这个转变看起来简单，实际上非常难做到。这也是最近正处转型初期的开发商普遍遇到的问题。住宅开发商在与商业地产的租户洽谈时，依照做住宅的经验，往往告诉客户，“你们都来提案吧”或者“让客户来见我”。这种强势作风碰到不少商业项目的大客户，如沃尔玛、知名影院等，往往只会碰一鼻子灰。
　　与住宅卖出去就基本不用管不同，商业地产的后期运营非常重要，开发商要提供各种服务，为租户解决问题，需要付诸很大的耐心。而在住宅市场，除了万科、龙湖、绿城等少数知名企业有自己的物业团队外，大部分开发商的物业都外包给第三方，这并不利于这些开发商在商业地产中提供高质量的服务。
　　张家鹏认为，对于在香港上市的地产开发商，市场的评价也出现了新变化。以前市场主要看开发商土地储备，近几年由于调控反复，投资者发现一旦市场不好，开发商销售受阻，受到的打击就会很大。而商业地产本身具有增值效果，所以扔有商业项目的开发商更容易获青睐，这也是驱动住宅开发商转做商业地产的重要原因。
　　商业地产的好处和难度显而易见，前车之鉴也比比皆是。比如富力地产长期受困于酒店业务亏损，直到近期才扭转局面。
　　对于意欲进军商业地产的开发商，这种转变是公司进步的必经之路，从粗放式经营到以“服务”为本的精细化管理，否则不仅企业无法做大，更有可能出身未捷身先死。■　

周大侠

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