2011房企销售目标依然高涨 建议适时调整

浦东小孩

　　截止当前，已有多家房企通过各种渠道公布了今年的销售计划。值得注意的是，这些企业所制订的销售目标相比2010年实际销售额均呈现增长，政府调控楼市不断加码，缘何众多房企销售目标依然不降反升？我们认为有如下几方面的原因：

　　第一，2011年企业整体供应规模能够支撑销售额上调。数据显示，2009-2010年各企业积极进入土地市场，以2010为例，房地产开发企业完成土地购置面积4.1亿平方米，创下历史新高。而这些项目从开发周期来看都将在2011年进入市场。各房企新增土地储备充足、可售量充足，奠定了房企上调全年销售额指标的基础。

　　第二，近两年来大型房企逐渐在二线、甚至三四城市完成布局，使其抵御政策风险能力提升。事实上，去年在楼市政策频繁出台的情况下，开发企业依然取得良好业绩，很大程度归功二三线城市的销售快速增长。而即使就目前来看，包括限购令在内的调控政策也依然不会普及到大部分的三四线城市，但是这些城市在未来将吸引到相当一部分从一、二线重点城市中被挤压出来的购房需求，从而保证企业在当地项目资金顺利回流。

　　第三，从目前公布销售目标的企业名单来看，绝大多数都是上市公司。从资本市场的角度考虑，在去年的基础上继续提高销售目标或有“圈钱”方面的考虑。对于上市房企来说，保持业绩增长速度，加快现金流动，有利于加强股票成长性，鉴于资本市场对企业数据基本面的偏好，所以在可控的范围内提高销售目标，即使存在虚高的状况，却也能够帮助企业更方便地融资。

　　值得一提的是，我们注意到公布2011年销售目标的企业中有相当一部分时间结点是在1月底“国八条”出台前，而在限购令全面升级以及房产税正式落地之后。毫无疑问2011年房地产政策的严厉程度已再次提升，本轮楼市调控的周期很有可能将比预期更长，而其覆盖区域也有可能会比去年更广，我们认为，至少2011年的市场是不容乐观的，我们对房企今年整体经营策略的建议是：

对于今年全年的市场走势来说，3、4、5月份将成为关键，在此期间，一方面市场需求方对政策调控的认可度高低将有分晓，另一方面从地方政府层面上来看，其实际执行面能否彻底也将有定论，在此之后市场走势将会逐渐明朗。如果3、4、5月份市场表现不理想，企业有必要适时调整，调整方式包括适时回调价格以促进销售，确保现金回流及资金链的安全；根据市场表现调整年度供应计划，踏准推案节奏；以及根据市场表现，适时调整年度销售目标。

数据来源：CRIC、企业公告

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