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备受瞩目的第二届中国地产年会今日在深圳洲际酒店正式举行，在年会上，中房集团理事长孟晓苏博士发表了演讲。
主持人：接下来进入第一个环节，首先有请本届地产年会总顾问，中房集团理事长孟晓苏博士致辞，孟先生发言的题目是“短期调控与长期发展”。
孟晓苏：尊敬的会议主办单位，尊敬的各位媒体朋友和各位业内人士，大家上午好！我非常高兴能够再次来到改革开放的领先城市，也是现代房地产业的发源地——深圳，来参加这个年会，作为一个资深的房地产人士，我对主办单位热心的主办中国地产年会，对房地产的发展不断提供着智慧表示衷心的感谢！
这次我要谈一些什么观点呢？我们知道，从4月份开始，对房地产的调控已经进行七个月了，在七个里，在宏观调控取得了成功的同时，形势又发生了复杂的变化，下一步我们应该如何走？即我们如何面对下一步的房地产发展？今天我谈谈这个观点，谈谈短期调控和长期发展。
“把短期调控政策和长期发展政策有机结合起来，加强各项政策协调配合，促进经济平稳较快的发展。”这句话不是我说的，是中央十七届五中全会提出来的，这跟房地产业有直接的关系，因为我们都知道，现在进行的宏观调控，前一段主要是在调控楼市，我讲三个方面的观点：一、全面看调控，二、忧心看物价，三客观看楼市。
一、全面看调控
宏观调控政策是长期政策还是短期政策？应当说发展是长期政策，但宏观政策历来是短期政策，为什么呢？它实际上是根据经济形势的变化和需要在不断的调节，就像天热了要减掉一点衣服，天冷了要增加一点衣服一样，经常要变换政策才能适应形势。从房地产业90年代以来的发展可以看到，政府调控是反周期的，这样才能保持经济的平稳较快发展，在热的时候要压一压，在冷的时候要加加温。
去年下半年以来，部分城市房价过快上涨更加严重，原因是多方面的，不光是由于需求过热，也由于供应紧张和结构失衡，因为供不应求是房地产发展初期的特点，我们刚刚走出低谷，在低谷期投资少、产出少，而我们进入了高涨期，市场又先火爆起来了，而房屋又不能像大白菜一样种一个半月就能收割，房子没有两到三年时间供求关系是难以缓解的。
怎么办呢？我在去年下半年就提出要增加供应量，其中包括第一要加大供地，第二是加大投资，增加商品房产出，三是增加政府保障房建设，还有一项是在供给一时不能满足需要的情况下可以采取临时措施来抑制过热需求。
我们欣喜的看到，4月14日国务院进行了新一轮调控，“国十条、“国四条”，在坚决遏制部分城市房价过快上涨的同时，要加强供地、加强商品房开发、加强保障房建设，对于遏制不合理的需求，这里面讲到它是临时性措施，采取临时性措施是一定时期内的，是短期的。
调控到现在，我们欣喜的看到，抑制已经获得了很大的成功，首先是抑制房价过快上涨的调控已经得到了圆满成功，房价的增幅从4月份的同比上涨12.8%，降到今年10月份同比上涨8.6%。同时我们的调控不光是抑制过热需求，而且还要加大供给，是两手硬。
在加大供给方面，金融系统一直没有停止开发贷，特别是对二套、三套房贷进行限制时，适应了加大的供应量的需求，而这种理性的调控，首先促进了商品房供应量的增长，开发投资增长36.5%，新开工面积增长61.9%，相信这部分在不远的将来就会变成商品房产出供应市场。
另一方面是保障房的建设今年加大了力度，今年要求要完成580万套保障房，而且中央财政也在加大投资，在地方政府资金不足的情况下，今年中央又一次发行国债，转贷给地方，用它来弥补财政资金建设廉租房的不足。
而在深圳，我们知道深圳历来就不怎么缺廉租房，过去在全国政府部门多年没有建廉租房的情况下，是谁建了呢？是农民，农民用城中村在为城市居民提供廉租房，弥补了城乡二元结构所造成的失衡，也为自己带来了财产性收入，现在用集体建设用地建廉租房已经不光是深圳，而且在全国推进市场，深圳农民又一次引领了全国的廉租房建设。
我们相信通过一段时间，保障房将会不仅从供应量上增加了供给，而且缓解了矛盾，使低收入家庭有房可住、有房可买，缓解目前激化的社会情绪。
二、忧心看物价
在我们欢呼楼市调控得到了巨大成果的同时，不得不担心目前出现的新情况——物价上涨，在“国十条”刚刚颁布的时候，有些媒体就把它误导为说政府要降低房价，到现在一些中央媒体也还在喋喋不休的要求政府把目标设定为降低房价，那么政府的要求很明确，坚决遏制是指态度，部分城市是指范围，房价过快上涨才是调控目标，而不是房价下降。这就使我想起了著名经济学家吴敬琏老先生在07年两会上说“打压房价会使物价上涨”，这个话说出来后很多人并不理解，很多很多网民说“我们要把吴老头的家拆了”，吴敬琏说“你把我家拆了也没有用”，果真当年物价就出现了百分之七点几的上扬。
今年楼市调控以来，又有一些专家出歪主意，就是说让资金去买别的，在他们的鼓动之下，果真一部分资金被挤出了楼市，楼市吸收资金能力锐减，若干“新增涨点”涨势凶猛，他们炒黄金、炒翡翠、炒白银、炒邮票、炒名表、炒木器，这些还没有影响到老百姓的生活，但现在由于输入性通胀，造成原油涨价、化肥涨价、农药涨价，这就使得农村的消费品价格上涨更快，导致最近农产品成了新的增长点，现在网上有很多黑色幽默，蒜你狠、豆你玩…，这些涨幅里大部分是食品价格上涨，食品价格上涨高达10.1%，其中蔬菜价格上涨高达62.4%，现在通胀和流动性在考验着政府的宏观调控能力。
在这种情况下怎么办？央行提高了利率，而且不断紧缩金融，提高存款准备金率，加息又影响到了股市，股市现在出现了非常大的波动，一些人说“白天不看中国股市，晚上不看中国足球”，中国足球3：0输给了人家，真是丢人，股市也是够惨的了。这些提醒我们要重温著名经济学家吴敬琏先生说的话“打压房价会使物价上涨”，因为宏观调控不是只有调控房价这一个目标，还要关注整个经济体，整个国民经济是不是健康发展，现在中国政府迅速出手来稳定消费价格，我们相信这个调控将是有力的。
三、客观看楼市
年初我们就听到一些专家，包括一些深圳的名人们预言今年房价会下跌，下跌多少呢？人家连数据都告诉你了，要下跌30%，到了10月份，我们看到全国70个大中城市房价同比上涨8.6%，虽然降幅下降，但仍然是上涨，我们要问这些专家“你们懂房地产吗？”社科院的发言人面对着社科院一些专家一错再错，他们嘲讽的说了这么一句话“专家一预告，人类就发笑！”
现在又到了年底，是不是有关部门又要出蓝皮书，又要预言明年房价要大幅度下降了呢？其实我们看到房价在中国多年以来都是平均价格持续上涨，尽管局部城市有涨有跌，但总体上是上涨的，87年我们的平均房价才400多块，而现在全国平均房价是4695元/平米。
再分析一下，房改前十年每年增幅达到16%，但老百姓没意见，因为单位买房，个人福利分配都是联组房，99-09年年均增幅达到6.1%。
现在通货膨胀又一次考验着我们，什么叫通胀？就是票子印多了，现在美联储实行了所谓“量化宽松”的货币政策，加紧印钞，被称为“直升机伯南克”的美联储主席又一次开着直升机撒钱，这些当然会影响到我们这些新兴国家或市场。而通货膨胀推升全世界的房价长期上涨，这是有目共睹的，是非常明显的，尽管有些国家和地区房价有涨有跌，但从长线来看是在上涨，原因是什么？原因是通胀。
我们国家的问题是什么？我们国家三十年来的发展取得了巨大进展，出口、内需都很旺盛，但大量的顺差也带来了问题，中国人是把产品源源不断地卖到国外，赚回来的钱拿到国内，拿到国内一结汇人民币就要增发，我们现在的外汇结存已经有2.65万亿美元了，国家要花多少钱才能把2.65万亿美元收购呢？按照现行汇率是18万亿，不要忘记了，过去汇率更高的时候，美元对人民币更高的时候，我们就花了更高的人民币，我们仅按现行汇率计算，就达到18万亿的票子，这个18万亿的票子如果是现金状态在市场上流动的话可就不得了，因为我们都知道，现金状态在市场上一年至少流动五次，18万亿乘以5就是90万亿的资金要冲击各种市场，你把它存起来行不行呢？你把它存在银行，银行又把它贷出去给别的企业拿出去冲击市场，还是一样。那么怎么办呢？能否把这部分资金固化呢？幸好我们国家从98年催生了房改，使得从99年开始，一个过去不是商品的东西，拿土地建的住房吸纳了大量的社会资金。从99年到现在，总共十年多一点，新房销售就是54亿平方米，吸纳社会资金19万亿，就像一个海绵一样，把游资吸纳和固化起来了，这样当然就缓解了这部分资金对社会的冲击。
现在我们仍然要考虑，要防止热钱去冲击其他消费品市场，在这里我要引用一段古代思想家庄子的话，他说“天倾西北，故日月星辰移焉，地不满东南，故水潦灰尘归焉”，如果天也往东南倾，地也往东南倾，日月星辰都跑到东海里，就会造成洪水泛滥，热钱横流。
从长线看，老百姓的房子买了以后是长期升值的，比如中房在北京建的翠微小区85年卖460元一平米，但现在旧房子已经卖到三万了，因此我提出开发商要房屋要高品质、低价位，把房屋增值空间更多的留给购房居民，这不是一个口号，而是现实，因为开发商在开发过程中赚到的是百分比，而广大老百姓买房若干年后挣的是倍率。
这是中房在北京建的房子，当时卖六千、七千、八千，现在已经卖到三万、3.5万乃至6万连经济适用房的价格都涨了，别墅更不用说。我们在上海建的项目当时卖价都在一万以下，现在都已普遍上涨。
从房价上涨中受益最大的是谁呢？是人民群众，不要忘记了，我们现在86%的居民有房产，房产由于增值已经成为超过居民其他资产的最大的家庭财产。而“十二五”明确要把扩大内需，特别是消费需求，作为我们的战略重点，要使我们国家的国内市场总体规模居于世界的前列，又一次吹响了中国发展经济的新的号角。
新的消费热点是什么？人民群众已经选择了的购房和购车，老总理朱镕基早已指出“住房建设会成为新的经济热点和新的经济增长点”，而我们现在的领导人也都非常清醒的认识到，而且不断的提醒社会要稳定发展住房消费和汽车消费，温总理也在广东提出来“房地产业可以从投资和消费两个方面拉动内需”，我们未来的目标是要顺应各族人民过上更好生活的新期待，保障和该改善民生，为全面建成小康社会打下具有决定性意义的基础”，在未来，房地产业肯定继续发挥作用，继续拉动中国的经济持续快速增长，所以我们要把认识统一到十七届五中全会和未来要制定出来的“十二五”计划上来，其中就有这样两句话“把短期调控政策和长期发展政策尤其结合起来”、“促进经济长期平稳较快发展！”
我讲完了，谢谢大家！
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狗仔卡
发表于 2010-11-23 13:35:38
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