地产股冷对调控重拳商业地产机会浮现

枫源房产

每日经济新闻
　　每经记者 李文艺
　　 2011年开年以来，一轮密集的调控“重拳”再度袭向房地产市场。不少投资者预期，2月底之前，陆陆续续还会有多个城市出台相关限购细则，不排除更甚于北京市的狠招。
　　 在此重压下，本周房地产板块指数上涨1.32%，似乎在近一年的弱势之后已经“跌不动”了。那么未来地产股将走向何方？深圳太和投资管理有限公司投资总监王亮告诉《每日经济新闻》记者：“地产股目前的价格已经反映了最悲观的调控预期，下跌空间有限，但同样的，在未来两三年之内，我还看不到刺激地产股上涨的理由。”
　　地产股本周表现很“淡定”
　　 潘石屹细读北京市细则后，在自己的博客中指出：“这项政策的实施将彻底消灭北京的住房投资需求。”
　　 中金公司房地产研究组的报告称，据估算，若全国40个大中城市均采取全市限购方案，全国房产成交量将因此下降18%，若这些城市只采取主城区限购的方案，则全国成交量将下降9%，而个别一线城市由于执行更为严厉的政策，成交量可能会下降50%。不过，综合考虑各种因素，中金公司最终给出2011年住房交易量下降10%的判断。
　　 该组估算数据已预示出房地产市场将承受的负面打击，但地产股本周表现却并没有受到影响。
　　 周二北京市政府的房产限购细则出台当天，房地产板块指数仅微跌了0.34%，与当日无涨无跌的大盘指数没有明显分化，随后的几个交易日，房地产板块指数有涨有跌，最终周涨幅为1.32%，总成交841亿元，与沪指本周2.56%的上涨幅度相差并不太大。同时，四大龙头股“招保万金”的反应也不剧烈，除万科A(8.35,-0.02,-0.24%)有超过1%的周涨幅外，其余3只龙头股的涨跌幅度都在1%以内。
　　 华安证券分析师张兆伟接受《每日经济新闻》采访时称，相对平稳的走势下，我们仍可以看到一些地产个股的分化，如商业地产股就表现得相对强势，新黄浦(9.71,0.61,6.70%)周涨幅超过8%。“这种分化为我们后市参与房地产股的操作提供了一点线索。”
　　地产股看法现分歧
　　 《每日经济新闻》发现，本周几大城市的限购细则出台后，不少券商仍给予了地产股“推荐”、“长期看好”、“增持”等评级，大部分的理由是，随着调控措施的出台，以及供给的逐步增加，房价的调整只是时间问题，一旦房价调整，过去两年压制地产股上涨的政策风险终于有望消除，而地产股也将迎来较好的上涨机会。另外，地产股目前的估值水平只有10多倍，继续下行跌穿10倍市盈率的可能性不大。
　　 不过，王亮并不这么认为，他说：“美国地产的问题，对我们是有借鉴意义的。在2008年之前，美国人也是和我们现在的多数中国投资客一样，不相信房价会跌的。美国的银行助涨了房价上涨，而当前中国的银行也在做着同样的事情。美国房市泡沫与中国当前地产泡沫有很多类似之处，最终我们的地产泡沫可能会慢慢破裂。”
　　 2005年7月，美国地产股二级市场价格达到历史顶点，比房地产市场的见顶时间提前了几个月，见顶后美国地产股一路下跌，至今仍在低位运行。美国房市于2005年底见顶，2006年开始下滑，至今仍未恢复。对比中国市场，2007年二级市场地产股股价见顶，而房价的顶部至今没有确立。
　　 “在我了解的研究圈子里，大部分人都赞同2010年中国房价接近顶部的观点。”王亮说，“这意味着房市顶部即将确立，但是回到地产股的价格，虽然目前地产板块估值已经反映了最悲观的调控政策预期，下跌空间是有限的，但刺激上涨的理由仍没有找到，至少在未来两三年内找不到。”
　　关注商业地产股
　　 在地产板块平稳的走势中，仍可以挖掘一些投资亮点。
　　 本次重拳调控只针对居民住宅类购房，对商业地产的投资却没有限制，这将导致部分资金流向商业地产。而事实上，一些大型房地产上市公司已经做出了结构调整，如增加商业地产项目、布局三线城市、加大土地储备等。保利地产(12.98,0.01,0.08%)2月17日公告就显示，公司通过挂牌方式以11.1亿元的价格取得一块29.37万平方米的商住用地。值得注意的是，商业地产的刚性需求不如住宅类，价格大幅上涨的可能性不大。
　　 张兆伟认为，投资者可关注商业地产位于一线城市核心地段，并有望受益于商业地产回暖及人民币升值预期的公司，如金融街(6.60,0.01,0.15%)、世茂股份(12.73,0.25,2.00%)等。此外，产品开发能力强、在二三线城市土地储备丰厚的龙头企业也值得关注，如万科A、保利地产、招商地产(16.69,0.08,0.48%)等。

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