新一轮涨租潮到来 兔年春租中低端房有点难

枫源房产

　　不少近期想要租房或者换租的人将不得不面临“涨租”的压力。据笔者从本市多家房产中介门店了解到的信息，春节后，绝大多数房源挂牌租金水平较去年年底出现上涨，幅度大多在10%左右，个别房租涨幅高达20%。这意味着对于预算紧张的中低端租客而言，今年有效租房范围较去年将进一步缩小。
　　对于当前这波涨租潮，多数业内人士认为是季节性上涨，属于租赁市场常规现象。但也有业内人士指出，今年的涨租幅度比去年同期相对较大，范围较广，其原因是房产税、加息、通胀等多项调控政策出台，促使部分投资型房东涨租以抵消增加的持房成本，进而带动了全市租金的普涨。
　　春节后租赁行情热启动
　　房东涨租，坚持“一口价”
　　郭先生是一名建筑设计师，和2名同事合租在曹杨路附近某小区一套3房2厅内。春节后由老家返沪，行李还没收拾好，他就得到房东的电话通知：2月份租约到期后，房租将由原来的4100元/月提高到4800元/月。“4800元/月的租金水平，这是我的底线啦！”房东委婉地表达了“如果不接受涨租就不再续约”的意思。郭先生与同学小聚谈起此事，才知道最近租约到期的房东都把租金提高了一截。
　　和往年市场规律相似，兔年春节假期一结束，租赁市场的温度便开始迅速蹿高。加上近期住宅市场重磅政策频繁出击，买卖双方均有向租赁市场转移的趋势，因此当前的租赁行情也就显得更为火爆。“从大年初七至今，我们这家店的租客上门量一直维持在10-15人/天。因为目前门店工作人员并未全部到岗，在求租客较多的情况下，部分客户需要在门店稍坐等候带看。”福美来不动产普陀板块石泉店经理吴古今向笔者透露。
　　伴随着租赁需求的活跃，租金水平也开始迅猛上涨。据中原地产新闸分行相关人士表示，门店内一套2房房源春节前挂牌租金在4000元/月，春节后业主将租金上调到4500元/月，涨幅为12.5%。这并不是近期租金涨幅最大的房源，如中原地产七宝分行挂牌的部分房源租金涨势就相对更猛，部分一室户租金从2000元/月上调到了2300元-2500元/月，2房租金从4000元/月“跳”到了4800元-5000元/月。吴古今透露，去年年初，门店周边1房最低租金水平是1300元/月，目前，同样条件的房源租金已经涨到1700元/月以上。
　　在浦东三林板块附近，由于年前世博会到期世博租客集中退房，使得板块内出租房一度处于供大于求状态。目前，板块内房租较去年也出现了明显上涨。根据中原地产世博大道分行经理周步干透露，最近租约到期的房源重新招租时，租金都比前期提高了10%-20%。
　　“涨租成了房东群体的惯性心理，就连去年挂牌后一直没租出去的房子也在涨租。而且房东还特别‘牛’，以前大多数房源最终成交租金总会比挂牌价格低100-200元/月，现在绝大多数房东坚持‘一口价’，租客一点还价的余地都没有。有些租期内的房东原本答应为租客添置家具，现在也不肯兑现承诺了。除部分空置2个月以上的原世博出租房业主招租心态较急外，大部分房东宁愿暂时空置也不愿意降租成交。”周步干说。
　　调控政策间接推动涨租潮
　　过渡型租赁占比2成
　　“房租年年涨，今年涨幅尤其大。”谈到近期的房租普涨现象，某业内人士如此感叹。而中原地产、21世纪不动产、汉宇地产、利尊地产等多家本市知名中介门店透露出的信息也显示，目前租金的同比涨幅已经明显高出2010年年初。究其原因，不少行业人士均认为，春节前出台的第三轮综合调控政策以及连续几次的加息，间接推动了租赁行情的走高。这一点可以从以下两方面来理解。
　　其一，买卖市场转冷，不少潜在购房者暂时退避到租赁市场，进而导致租赁需求增多。利尊地产佳木斯路分行经理李筠、21世纪不动产川沙店经理姜建芳等表示，目前上门租客数量明显多于去年同期。“春节后，经纪人带租客看房时十有八九都会碰到其他中介带人看房，使房东产生了房源非常抢手的印象，因此对租金要求也就非常坚持。”周步干分析表示。
　　据了解，在当前租客的构成中，除了大量的外地来沪务工人员、求职大学生等常规租客外，因置业受阻而暂时租房过渡的本地居民也占据了较大比例。在福美来不动产石泉店近期接触到租客中，由买转租的过渡型租客已占到整体需求的2成左右，其中不少人是因“升级版”限购令或二套房首付提高而置业受阻的改善居住需求。
　　其二，加息、房产税等综合调控使得房东对物业持有成本产生顾虑，进而萌生涨租心态。汉宇地产徐汇区域高级经理透露，尽管当前房产税仅对新购住房征收，但部分房东认为未来存量房征收房产税的可能性非常大，因此为了提前转嫁持有成本，他们在租约到期时借机涨租。由于房东租金定价主观性非常强，因此跟风涨租现象开始迅速蔓延。
　　中低端租客面临找房难
　　供求首次配对成功率仅2成
　　由于世博会等因素的影响，去年租赁市场就曾出现过一波涨租潮，致使预算紧张的中低端租客找房经历相对较难。业内人士分析，在当前租金水平大幅上涨的情况下，今年中低端租客租房难度将进一步提高。
　　据合富置业徐汇区总监龚金华介绍，今年中低端租客的预算水平与去年持平。这也就意味着，今年此类租客的房源选择范围比去年更小。 21世纪不动产川沙店经理姜建芳透露，虽然当前租赁需求旺盛，但由于多数房源的租金水平和租客的预算不符，因此成交量并未达到带看量的提升幅度。近10天来，该店每天要接待8-10个租客，但只有20%的租客能在门店内找到租金水平符合预期的房源，其余8成租客都表示租金上涨速度太快，打算暂时观望几天，或干脆转移到其他区域租房。
　　对于租约到期后房东的涨租现象，业内人士建议租客不要盲目换租。“重新找房、搬家、安顿、适应新环境，这一系列过程都需要租客付出时间、精力以及一些资金成本，因此租客有必要对换租成本和涨租成本作全面比较后再作决定。”

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