2011年初楼市调控打出连串有力组合拳 效果值得期待

枫源房产

还敢上吗？李二保绘（新华社发）

　　在拳击台上，只有连续出拳，才有可能彻底击倒对手，赢得比赛。
　　春节前后，房地产调控再次发力，“国八条”全面延续并强化了此前出台的各项调控政策，尤其是对需求的管理达到前所未有的力度。紧接着，上海和重庆正式开始试点征收房产税。2月9日，兔年的第一次加息不期而至。与此同时，各地也在紧锣密鼓的准备出台与“国八条”相配套的地方调控措施，业界普遍预测地方的措施将更加严厉。
　　经过2010年持续一年的严厉调控，房价过快上涨的势头得到遏制，但仍然处于高位，而且仍然面临很大的上涨压力。2011年初楼市调控连出重拳，体现了国家将房地产调控坚持到底的决心。这一连串有力的组合拳，能否打倒高房价？
　　连出重拳，调控效果值得期待
　　新一轮的房地产调控，比大多数人预计的出拳要更快更猛。
　　去年底、今年初，各地房价再次出现平稳一段时间后快速上涨的势头。由于快速城镇化带来的购房需求仍然庞大，热钱和抗通胀的需求使各种资金源源不断的涌入楼市，加上前期出台的调控政策逐渐被市场消化，房价上涨的压力再次抬头，房地产调控的形势严峻起来。
　　作为新一轮调控的第一拳，1月26日公布的“国八条”所提出的措施针对性很强。此前一些地方政府落实政策不力、调控缺乏明确目标，“国八条”明确提出落实地方政府责任，要求各地合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并向社会公布。
　　针对流动性充足带来的投资投机性需求，政策进一步强化了差别化信贷政策，将二套房贷首付提至6成，5年内二手房全额征收营业税。
　　经济手段之外，加强了限购措施，此前仅在部分城市执行的住房限购政策，将在更多城市、更大范围内执行。这样，即便可以全款购买多套房的需求，也将被遏制。
　　“国八条”中提出的这一系列措施，成为近年来房地产调控最严厉的需求管理手段。据了解，各地正在酝酿中的限购政策，更为细致和严格。
　　紧接着，上海和重庆正式开始试点房产税。两个城市的试点版本虽然有所差别，但都对购买多套房增加了持有成本，并且面积越大、成本越高。
　　随着试点的成熟，房产税也将逐步推广至全国，并从仅对增量征收推广至对存量也征收。这对房地产市场短期的心理影响和长远健康发展影响重大。
　　春节长假后，2月9日，央行宣布加息，5年期以上贷款利率提高至6.6%。在连续加息、二套房贷执行1.1倍利率之后，贷款购房的利息成本已经大幅增加。
　　以贷款100万元购买首套房、贷款期限为20年计算，2010年4月调控之前，利率较低，又可享受七折优惠。如今经过3次加息，各大银行对首套房基本取消优惠利率后，同样一笔贷款的总利息由47万多元上升到约80万元。
　　“尽管加息的直接目的不是调控房价，但与‘国八条’相配合，政策的叠加效应将十分明显。”中国人民大学经济学院副院长刘元春认为，近期多项调控措施频繁出台，既有金融、税收等经济手段，也有问责、限购等行政手段；既有给当前市场降温的短期措施，也有旨在促进市场长期健康发展的制度改革。说明政府对当前房地产市场存在的问题有了更清晰的认识。如果政策有效执行，将巩固和强化2010年一年来调控的效果，作用持续的时间也将更长。
　　卖方不淡定，房价有望稳中有降
　　和以往多次调控一样，政策出台之后，迅速引起市场的观望，成交量明显滑落。
　　最近，不少人长假后刚上班就收到各种开发商和房产中介群发的手机短信，内容是开发商加大促销力度，或是劝购房者在北京市的限购政策出台前“赶搭末班车”，赶紧出手买房。市场的冷清和北京市可能出台的更严厉的政策，让卖方不再淡定。
　　春节以后的第一周，北京市场的住房成交量比1月底下滑三成左右。按照往年的规律，春节假期刚过市场成交都比较低，但随后会慢慢放量，到三四月份甚至会迎来“小阳春”。但是链家地产市场分析师张月认为，今年的情况会有所不同。
　　由于限购政策的强化，成交量要像前几次一样，低迷一段时间以后反弹，难度不小。这种成交低迷的状况有可能持续较长时间。2011年成交量比2010年下滑的预测，几乎已经被业界广泛认同。成交量低，房价就失去了最大的上涨动力，即便上涨也将是小幅上涨。
　　与此同时，认为房价将可能企稳甚至回落的看法也越来越被市场认同。“经过去年一年的调控，加上近期政策频繁出台，我认为房地产调控将从量变到质变，房价将出现下降的拐点。”中国城市科学研究会住房政策和市场调控委员会主任娄立平表示。
　　由于去年初大量开工的新项目陆续进入销售环节，今年上半年楼市供应量将明显放量。此外，受房产税、加息等影响，住房持有成本增加，也将促使一部分投资者将空置的房屋尽快投向市场，增加市场供应。
　　“市场供求关系可能出现明显变化，供不应求的状况将改观。”刘元春说。同时，如果成交量持续低迷，开发商的资金状况将进一步趋紧，4月份左右房价很可能从高位适度回调。这种变化是积极、良性的，不会对实体经济产生大的冲击。
　　而房地产开发商对市场前景的预测也不再像去年底那样乐观。“房地产行业将再次进入一个现金为王的时代，我们最近又调整了今年的策略，要减少土地储备，加快项目销售，以保持充足的现金流。”一位房地产企业负责人告诉记者，“在销售上，会根据情况加大促销的力度，合理的降价，降低经营风险。”
　　从长期看，如果房产税等房地产制度改革能够不断深化，房价的长期平稳也是值得期待的。但短期寄望通过房产税试点直接降低房价，作用将比较有限。中国人民大学财政金融学院院长郭庆旺表示，尽管增加持有成本可以改善供求关系，减轻房价上涨压力。但其效果取决于房产税增加能释放多少存量，只有供应量达到一定水平，才能影响到价格。
　　同时，房产税试点会对未来房地产保有方式和消费习惯产生重大影响。刘元春说，开征持有环节税，将改变过去人们简单通过买房来实现资产保值增值、对抗通胀的习惯。这种经济手段也有助于更好的引导老百姓树立“先租后买、先小后大”的住房消费理念。
　　警惕三线城市房价“接力”上涨
　　总体而言，各界对一线城市楼市的稳定比较乐观。但当人们把目光从一二线城市转向三线城市时，调控的压力仍然很大。
　　在北京工作的贾先生春节回老家江苏常州过年，原本打算趁假期给父母买套房子改善一下住房条件，却发现老家多年来一直比较稳定的房价涨的有点“凶猛”。去年中秋节前后还是每平方米五六千元的房子，如今普遍都涨到了8000元以上，市中心房价过万的项目比比皆是，而且销售十分火爆。
　　记者调查发现，这种情况并非个例。在调控不断深入的过程中，以往不被关注的三线城市房价正在悄悄地“接力”一二线城市，一些地区房价甚至翻倍增长。
　　某三线城市房管局负责人告诉记者，三线城市房价快速上涨，主要原因仍是快速城镇化带来的需求增长。高铁等便捷的交通设施陆续建成，也带动了沿线城市房价的上涨。同时，由于三线城市房价相对较低，而且受楼市调控政策影响较小，购房门槛低，不少周边大城市的投资者纷纷选择到这些城市投资。
　　同样由于门槛较低，万科、恒大等一线房地产开发商开始越来越多的布局三线城市，加剧了这些城市土地市场的竞争，也间接推高了这些城市的地价和房价。
　　“我们这里人均年收入刚过1万元，房价过快上涨对老百姓影响很大，必须警惕。”这位房管局负责人表示，“‘国八条’要求地方政府明确房地产调控的目标和责任，我们也在酝酿出台调控措施，抑制这种房价上涨过快的苗头。”
　　盘活租赁房源、控制租金上涨
　　调控以后，买房冷清了，租房却提前火爆起来。2月6日，大年初五，北京中原地产通州时尚街区分店的业务员高力节后第一天上班，没想到买房的不多，而第一天登记租房的就有好几户。
　　北京中原三级市场研究部统计数据显示，在大年初四、初五只有部分门店值班的情况下，就有20单租赁意向成交。“春节后租房市场出现高峰本来就是每年的惯例，但是今年来的比较早。”高力说，很多是因为去年房租涨的比较多，春节前一些业主合同到期了就不再续约，租房人只得另外找房。
　　中原地产分析师张大伟认为，春节后北京租房市场提前回暖的主要原因是2010年全年房租上涨过快，租金全年均价达到了2618元每套，比2009年的2215元每套平均上涨18.2%。部分房主在春节前合同到期后都要求上涨租金，这使得部分租客在春节后提前开始租房。
　　同时，新的商品房屋租赁管理办法2月1日开始执行，新办法严格了对群租房的管理，这也使得市场需求在短期内有所增加。新一轮的楼市调控，特别是春节前的首套房贷款优惠政策缩小使得小部分购房者再次进入租赁市场。
　　“节后住房买卖市场的成交量恢复可能需要较长时间，预计租赁的成交量及成交价格还将继续上涨。”张大伟说，买卖市场趋于平稳以后，成交量的低迷会逐渐增加租赁市场的房源供给量，房租价格才会逐渐平稳。
　　“调控以后，租赁需求增加，今年租金上涨的压力会比较大，有关部门应该提前注意。”链家地产副总裁林倩表示，要应对租金上涨，重点是增加供应。政府在加快公共租赁房建设的同时，也应该想办法盘活市场的闲置房屋。
　　“可以参考国外的一些成熟做法，比如将全额征收的营业税中的部分比例做为租赁补助，甄选愿意出租房屋的业主，租金必须符合政府要求，但同时可享有部分的租金补助。如此一来，百姓可租到平价房，业主不吃亏，市场租金也可控制。”林倩建议。

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