打通奇经八脉，克而瑞[地产观察]为西部号诊

浦东小孩

西部地区房地产的现状分析
李战军——上海易居房地产研究院发展研究所所长
我们现在的很多房地产研究报告中地理概念混乱，内涵不清，随意性太强。其实一线城市一般是指上、北、广、深四个城市，二线城市一般是指省会城市和计划单列城市，三线城市应指地级城市，四线城市应指县级城市。我们不能够因为经济和房地产的发展阶段不同、水平不同，而对一二三四线城市的具体内涵没有标准，任意划分。
　　我国曾经有东北、华北、华东、中南、西南、西北六大行政地理区划，而现在从国家层面，已不再提六大地理区划，倒是提东、中、西三大地理区划。具体讲，我国的东部地区是北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南等十一省市自治区（未将港、澳、台地区划分在内）；中部地区是山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南等八个省；西部地区是内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆等十二个省市自治区。
　　本篇文章所述的房地产西部地区，从地理范围讲就是进军十二个省市自治区。其各项房地产统计数据均来自于国家统计局。
　　西部地区面积占我国国土的2/3强，经济总量GDP占我国总量的20%。房地产开发投资也占我国开发总量的20%，但其增速超过东部和中部地区，也超过了全国平均水平。
城市综合体业务存在发展空间
闫涛——中国房产信息集团克而瑞（中国）信息技术有限公司成都片区机构总经理
四川的三、四线城市可以分为两个能级，一种是以绵阳、德阳这类城市为代表的第一能级，这种城市都有自己城市的核心竞争力，它的城市房价与当地的经济发展水平是基本匹配，并且略低的，并没有出现所谓的太大的泡沫。第二类是打工性城市，比如遂宁、南充等城市。这类城市缺乏产业支撑，但是它有非常明显的打工特征。这类城市的房地产价格匹配水平略高，有外面的人回来买。
　　拿这些三四城市的房地产业务发展模式来讲，主要是住宅业务发展比较好，但别墅产品标准还处在初级阶段。这些城市都有个特点——大多沿江，作为城市高层现在基本上都是能被接受的，目前有30多层甚至超高层的产品出现，但是客户群不会因为它是高层而排斥。商业与住宅相比会明显薄弱很多。但是，商业尤其是有自己核心主力店的城市综合体是有空间的。
西部是未来地产主战场
黄子宁——克而瑞（中国）信息技术有限公司副总裁、西南事业部总经、理推广中心总监
我们所说的西部是一个大西部概念，包括内蒙、新疆、大重庆、四川、贵州、陕西、甘肃和青海等，这是整个大西部。这些地方的三四线城市中，限购令和调控对其影响不大。在影响面上：第一，以中心城市为核心的影响力往周边依次减弱。第二，在整个西部今年会产生一些相关的城市发展的市场机会，例如：乌鲁木齐、兰州、贵阳等，这些城市都有可能成为今年新进入城市的热点。原因在于这些城市的起步发展较慢，在现有城市的供求市场上还处于初级发展阶段，或者说上升阶段。第三个特征在于城市化发展的转移方面，目前也是呈现一个中心城市向三四线城市的转移趋势。其中，新疆与贵州都会存在一些类似于区域开发、主题地产特别是旅游地产进入的机会，当地也有这样的市场需求，例如新疆伊宁，就存在区域开发的业务要求，这对于很多开发商来说都是机会。
在整个中国版图的范围内，就三四线城市的整体发展来说，西部是未来的一个主战场。三四线城市的机会点在于供求结构的上升。举例来说，城市的产品线存在不均衡发展，从产品线来看，这些地区的住宅并没有很好的样板产品，且商业比较落后，商业形态以传统百货为主，没有购物中心和主题商业的概念，也缺乏优秀的有代表性的商业项目。这样看来，在西部的三四线城市中，旅游地产、商业地产以及一些主题性住宅类产品都有很大的发展潜力。
总体来看，西部三四线城市的发展机会点主要有以下几个：第一，多元化的发展机会。陕西、四川、重庆人口密集，贵州、新疆、甘肃旅游资源密集，满足了中心城市的省份住宅的发展，再加上商业地产和旅游地产的补充。开发商进入的市场机会面非常广，即开发的项目并不仅仅局限于某一类产品线，比如只是单一的住宅产品之类。例如贵州凯里，黔南的这一片区域旅游资源都是待开发的；新疆天山天池地区也几乎没有开发出来，这些都给了未来整体房地产格局的发展一个多元化空间，以及长期可持续发展的空间，包括旅游地产、商业地产和精品类住宅地产都有发展的可能。第二，从拉动内需角度来讲，从中国城市发展的政策来讲，西部也是毋庸置疑的重点战场，因为它包含的不少地区，如重庆、陕西、四川等地人口密度很高，潜在需求也很可观；这一方面华中和华南地区就存在一定的瓶颈。第三，从生活方式上来讲，随着物质生活的不断提高，未来人们对休闲度假方面的追求会越来越多，西部具备丰富旅游资源，同时也不失中心城市的发展特征。

摘选自：《地产观察》第8期

主办单位：中国房地产信息集团

出品单位：
克而瑞（中国）信息技术有限公司

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